Por Ben Christopher y Marissa Kendall, Calters
Los legisladores de California se están preparando para el Fondo Histórico del Fondo Federal para la construcción de viviendas asequibles, que es un tsunami que es un tsunami de subsidios que los defensores dicen que el número de unidades de bajo costo producidas por el estado en la próxima década puede ser dos veces.
Viene de una fuente imposible.
El paquete de costos característicos del presidente Donald Trump, el big bella factura ha aumentado el apoyo del crédito de crédito del impuesto crediticio, que está profundamente enterrado en los recortes de los servicios sociales en la gran factura hermosa, con defensores de la vivienda asequible durante años. Estos créditos fiscales son los fondos federales más importantes disponibles para viviendas asequibles y se utilizan en proyectos de bajos ingresos en toda California.
La diferencia exacta en este entusiasmo depende de muchos factores, incluidos los aranceles, el gasto laboral, los fondos estatales y más. Sin embargo, los expertos están de acuerdo en que el cambio puede ayudar a construir miles de viviendas más asequibles cada año en California.
La vivienda asequible es el presidente y director ejecutivo de California Housing Partnership, Matt Showerz, “esto es un gran problema”. “Estas disposiciones son una gran oportunidad en el brazo para un campo de vivienda asequible que sufre de recursos estatales cansados”.
No es sorprendente que estas disposiciones no atrajeran demasiada atención pública. La ley federal, que Trump firmó el 7 de julio, expandió y expande los recortes de impuestos que beneficiaron a los ricos y agregó el gasto histórico de Tihásico a Medicaid agregando billones a la deuda federal, impuestos redes de seguridad social y otros programas de limpieza en la próxima década. Para el liderazgo democrático de California y sus votantes liberales, no hay nada como el amor y no hay mucho que odiar.
“Desde el punto de vista de California, hay mucha preocupación sobre este proyecto de ley”, dijo RE PARL, director ejecutivo del Consorcio de Vivienda de California, que asesora al desarrollo de viviendas asequibles.
Sin embargo, el paquete de costos ofrece a los refuerzos de vivienda asequible algo para celebrar, incluso en Neil California, muchas personas no pueden hacerlo públicamente.
Desde la expansión del programa de crédito fiscal, parte de un proyecto de ley predeterminado, se plegó en un paquete amplio, “el gobierno federal nos dio luz verde para producir doble”, dijo Pearl.
La semana pasada, el comité estatal que monitorea este crédito Cambio autorizado Su aplicación es un proceso que alienta a los desarrolladores a aprovechar la nueva política federal.
¿Qué puede hacer exactamente el crédito fiscal con viviendas asequibles?
En lugar de dirigir la construcción de viviendas públicas a la construcción, el gobierno federal reinscribió la mayoría de sus fondos de vivienda asequible a través del código fiscal a principios de la década de 1980. Estos créditos fiscales son emitidos por los desarrolladores estatales asequibles, que venden recortes de impuestos por acciones de propiedad de bancos de bolsillo profundo, agencias de seguros y otros behms financieros, en proyectos de vivienda asequible.
Es una máquina Goldberg de goma financiera y está en todas partes. Si tiene algún proyecto de apartamento nominado para personas indefensas o inquilinos de bajos ingresos a su alrededor, el crédito fiscal ayuda a reducirlo del suelo.
El crédito viene en dos sabores básicos. Ambos están recibiendo un gran entusiasmo bajo la nueva ley federal.
Un crédito permite a sus propietarios escribir alrededor del 9% de los gastos de construcción en un proyecto fuera de su factura de impuestos durante 10 años. Estos 9% del crédito se extienden por el gobierno federal a los estados, que luego dan la vuelta y recompensan a sus desarrolladores. Especialmente en California tienen más proyectos de calificación que los fondos. El paquete de gasto respaldado por Trump aumenta el número total de estos créditos al 12% por año indefinidamente.
Otros tipos de crédito, 4% de crédito, no vienen con ningún límite, lo que significa que está técnicamente disponible para cualquier desarrollador para la calificación. Rub es cómo califica un desarrollador. . Histicalmente, con un proyecto asequible, necesita cubrir la mitad de sus gastos Vínculo – que se encuentra en una pequeña oferta de crédito del 9%, para hacer un uso completo del 4% de crédito. El proyecto de ley federal reduce el requisito, por lo que solo una cuarta parte de su gasto debe cubrirse con los bonos de un proyecto.
“El punto clave es” el gobierno federal está proporcionando poderes adicionales de crédito fiscal y bonos “, dijo Pearl,” esto es lo más importante para producir viviendas asequibles en todo el país, y especialmente en California. “
Marina Want, directora ejecutiva del Comité de Asignación de Crédito Fiscal de California, dice que el estado recibe más solicitudes de finanzas de bonos cada año que para entregar el estado. Su comité votó a favor de cambiar su solicitud para ajustar los nuevos requisitos federales la semana pasada, reduce el porcentaje de un nuevo proyecto que se financiará a través de bonos y permitirá que los proyectos ya aprobados reduzcan su financiamiento de bonos. Dijo que el dinero marginal más bajo significaría más bonos y que se financiarían más proyectos, dijo.
“Todavía hay muchos proyectos en Qatar que están esperando el financiamiento de bonos”, dijo Want. “Así que este cambio instantáneo tendrá un gran efecto instantáneo en este otoño”.
¿Cómo planeó el gasto de Trump para aumentar esta vivienda asequible?
Dijo que el Grupo Schwarz y otros han estado luchando por el aumento del crédito fiscal durante años, ganando apoyo bilateral en el camino, dijo. Los legisladores republicanos ven el crédito fiscal como “subsidios de buen tipo”, dijo. Como usan corporaciones, son más transparentes que los cupones de alimentos y otra asistencia directa.
¿Cuánto ayudan estos nuevos accesorios de crédito fiscales? Depende de a quién le preguntes.
Los cambios de principios se pueden financiar para la construcción de 1.22 millones de unidades asequibles adicionales en todo el país en los próximos 10 años, según una estimación Granja de contabilidad NovogradakFunciona con unas 20,000 unidades adicionales cada año en California.
Sin embargo, muchos pueden ir al camino. Los desarrolladores pueden decidir no usar el crédito fiscal si el costo del edificio aumenta debido al aumento de los aranceles, el gasto laboral o el aumento de las tasas de interés. El paquete de gastos de Trump también mantiene la tasa impositiva corporativa baja, lo que puede reducir el precio del crédito fiscal de la vivienda.
Y, dado que la vivienda en California es tan costosa, la mayoría de los proyectos no solo pueden confiar en el crédito fiscal: también necesitan otros fondos locales y estatales. Sin embargo, el fondo está en un pequeño suministro. Covid -19 ha sido pagado durante la epidemia. El año pasado, un estado de mil millones de miles de millones en todo el estado frente a los votantes tendría que ir a 20 mil millones de bonos de vivienda asequible, pero la votación fue eliminada por temor a que fallara.
Como resultado, Schwarz supone que California no tiene 20,000, como resultado de estos crédito fiscal adicional, se verán 10,000 nuevas casas de bajos ingresos cada año.
“Creo que tendrá que aumentar durante años”, dijo.
Otro posible obstáculo: el paquete de gastos de Trump se impone a otros campos, incluidos los recortes de Medicaid que se espera que pierdan 1,5 millones de cobertura de California en los próximos 10 años, puede aumentar la pobreza para muchas personas y reducir las instalaciones de crédito fiscal.
Schwarz dijo: “Esta es una ironía notable”, que (aumentando el crédito del impuesto) este “gran proyecto de ley curioso” increíblemente dañino, como lo llamamos. “
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