Gran parte de la atención en la sesión legislativa de California de este otoño se centrará en el plan del gobernador Gavin Newsom a principios de noviembre para resistir una medida en Texas destinada a convertir escaños demócratas en la Cámara de Representantes en escaños republicanos.
Sin embargo, otra nueva ley firmada por Newsom resultaría en última instancia mucho más fructífera para el futuro de las ciudades de California. Se llama Proyecto de Ley Senatorial 79, y si avanza hacia rascacielos con densidad de población, cambiará muchos horizontes de California.
Sí, la construcción de apartamentos de unidades múltiples ha disminuido casi un 20% en todo el estado este año con respecto a las cifras del año pasado, lo que hace que la construcción de 2024 parezca que está bajo esteroides. La caída se debe en gran medida a que los apartamentos nuevos suelen requerir entre 4.000 y 5.000 dólares de alquiler mensual para alcanzar el punto de equilibrio.
Sin embargo, la SB 79 tiene potencial a largo plazo para cambiar las cosas en nombre de la densidad de viviendas, lo que podría ayudar a abordar la escasez del estado. El problema es que probablemente no lo hará en el corto plazo porque la gran mayoría de las unidades construidas (alrededor del 70%) se alquilan o se venden a precios de mercado en lugar de buscar ocupación como viviendas asequibles subsidiadas.
Dado que más de la mitad de todos los inquilinos en California pagan más del 30% de sus ingresos por la vivienda, relativamente pocos pueden pagar lo que se llama tasa de mercado. Así que miles de unidades construidas en los últimos tres años están ahora vacías, mientras el déficit persiste.
Patrocinadores de la SB 79 y senador estatal. Este es el objetivo del representante Scott Wiener, demócrata por San Francisco: crear una serie de minicentros cerca de las principales paradas de transporte público donde los edificios de hasta nueve pisos se irán reduciendo gradualmente en todas direcciones hasta convertirse en estructuras de dos o tres pisos que a menudo se extienden hacia vecindarios unifamiliares cercanos.
Debido a la resistencia de los legisladores rurales, la zonificación cerca de los centros de tránsito solo se aplicaría en ocho condados urbanos. Cuando lleguen los grandes cambios, serán en Los Ángeles, San Francisco, Sacramento, Santa Clara, Alameda, San Mateo, San Diego y el condado de Orange.
El límite de altura dependerá de cuántas paradas operará el tráfico de autobuses y trenes ligeros. Sin embargo, para las paradas más concurridas (designadas como “Nivel 1”), un gobierno local no puede limitar las alturas a menos de 75 pies para los edificios dentro de un cuarto de milla de la parada.
Nadie sabe cuántos de estos edificios se construirán realmente en los próximos años. Si los desarrolladores dudan de que puedan obtener ganancias de las unidades a precio de mercado combinadas con menos unidades asequibles, no construirán tantas. Mucha gente duda por el tema del precio. Entonces, el problema con muchas construcciones nuevas en California es que la mayoría de los inquilinos de California no pueden darse el lujo de vivir allí.
Dos lugares cuya naturaleza esta ley no cambiará pronto son Altadena y el distrito Pacific Palisades de Los Ángeles, ambos devastados por los incendios forestales del pasado enero. A menos que las agencias de tránsito establezcan nuevas rutas importantes a través de ellos, estarán exentos de las alturas máximas. Hoy en día no existe tal plan.
Luego está la cuestión del precio para muchos que viven cerca de las paradas de transporte público. Como regla general, estas áreas inmediatas son menos atractivas y menos deseables que las zonas unifamiliares circundantes, por lo que los alquileres y los precios allí son más bajos. Demoler las viviendas existentes y reemplazarlas con unidades más modernas y espaciosas puede hacer que los residentes actuales pierdan el precio.
Sin embargo, cuando el asambleísta Rick Zebur, demócrata por el oeste de Los Ángeles, argumentó que la SB 79 sería devastadora para los vecindarios de bajo costo existentes, fue ridiculizado cuando el proyecto de ley fue aprobado por el Senado estatal con el aplauso de la mayoría de los legisladores presentes. También se ignoraron las quejas de que la SB 79 elimina cualquier autoridad que muchos propietarios de viviendas existentes tengan en sus vecindarios.
Tal fue el razonamiento detrás de la votación de 8 a 5 del Concejo Municipal de Los Ángeles en contra de la medida. El consejo pidió una exención para Los Ángeles porque ya cuenta con un plan de vivienda aprobado por el estado con miles de unidades.
Sin embargo, los sindicatos lo apoyaron, y eso era lo que casi toda la legislatura necesitaba porque la mayoría de los legisladores demócratas obtienen una gran parte del dinero de su campaña de los sindicatos. El resultado es que la SB 79 abordará algunos problemas inmediatos de vivienda, pero no ayudará a muchos californianos que seguirán encontrando nuevas viviendas más allá de sus posibilidades.
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