¿Se pregunta por qué la compra de viviendas en California se encuentra en su punto más bajo generacional?
Aquí hay un factor de subestimación: la tarifa parece una ganga notable, incluso si es cara.
Zillow ha puesto los costos de propiedad en el foco de atención sobre lo que llama costos de propiedad “ocultos”: mantenimiento, impuestos a la propiedad y seguros. Sumar esos costos a los ya dolorosos pagos hipotecarios proporciona una instantánea más completa de la carga financiera de la propiedad. Y puede ver cuánto más caro es poseer una propiedad que lo que los inquilinos típicos pagan a sus propietarios.
Mi confiable hoja de cálculo desglosó las estimaciones de costos ocultos de Zillow para 30 áreas metropolitanas importantes (incluidas cuatro en California) y comparó esos costos con otro importante dolor de cabeza financiero: las hipotecas. Estos costos totales de vivienda se compararon con las estimaciones de alquiler de Zillow para esa área metropolitana para determinar hasta qué punto los inquilinos superaron a los compradores en términos de costos mensuales.
Considere los resultados medios de cuatro áreas metropolitanas de California.
El alquiler típico, según los cálculos de Zillow, cuesta $2,985 al mes, en comparación con $6,316 en costos mensuales de propiedad, que incluyen una hipoteca del 6,4% con un pago inicial del 20% sobre una casa de $933,000. Sin embargo, ese pago inicial de $186,000 no está incluido en el costo de este comprador.
Estos cálculos muestran que el alquiler estándar en California podría, en teoría, ahorrar $3,331 por mes en comparación con la propiedad. Se trata de un descuento del 47% en los costes de vivienda.
gracia del inquilino
¿Exactamente qué diferencia hay?
Digamos que los alquileres en California aumentan un 5% anual. Mientras tanto, los costos de la vivienda se mantienen constantes, un escenario muy improbable porque si bien las tasas hipotecarias pueden ser fijas, esos costos ocultos (impuestos, seguros y mantenimiento) probablemente se inflarán con el tiempo.
Aun así, según mis cálculos favorables a los propietarios, se necesitarían 16 años para que se cerrara esta brecha entre alquiler y propiedad. Es el año 2041.
Fanáticos de la propiedad, guarden las declaraciones de “está pagando la hipoteca del propietario” o “¿qué pasa con el valor líquido de la construcción?”. Este es un bajo casi inimaginable.
El inquilino típico de California, desde el punto de vista financiero, está tomando una decisión razonable.
Y no es una peculiaridad de California debido a su alta carga inmobiliaria.
Las 26 áreas metropolitanas fuera de California mostraron un alquiler mensual promedio de $1,838, un 38% menos que el Estado Dorado. El costo de propiedad es de $3,383, un 46% menos que en California.
A nivel nacional, los inquilinos ahorran $1,545 mensuales. Ese descuento del 55% tardaría 13 años en evaporarse según mis cálculos favorables a la propiedad.
Hablando localmente
Piense en las cuatro áreas metropolitanas de California con las mismas matemáticas de alquiler versus compra, clasificadas según cuántos años tardarían en desaparecer los ahorros mensuales de los inquilinos…
San Francisco: Se necesitarán 18 años para cerrar la brecha. Estimación de alquiler mensual de $3,148 de Zillow (n° 2 a nivel nacional) frente al costo de propiedad mensual de $7,470 (n° 1). Los inquilinos ahorran $4,322 o 42% mensual.
Los Ángeles-Condado de Orange: 18 años para arreglarlo con un estimado de alquiler de $3,148 (N° 5 a nivel nacional) versus un costo de propiedad mensual de $7,470 (N° 2). Los inquilinos ahorran $3,450 mensuales o 46%.
San Diego: 15 años para alcanzar el punto de equilibrio con un alquiler mensual de $3,016 (N° 3) frente a costos de propiedad de $6,227 (N° 3). Los inquilinos pueden ahorrar $3,211 mensuales. Es el 48%.
Sacramento: 13 años para alcanzar el punto de equilibrio con un alquiler mensual de $2,300 (N° 8) frente a costos de propiedad mensuales de $4,378 (N° 8). Los inquilinos pueden ahorrar $2,078 por mes. Es el 53%.
Jonathan Lansner es columnista de negocios del Southern California News Group. Puede ser contactado en jlansner@scng.com
