Cuando The Fay abrió sus puertas en 2024, los funcionarios de San José creyeron que el rascacielos de 23 pisos y 336 unidades podría ser transformador, no solo al agregar viviendas muy necesarias, sino también al aumentar el tráfico peatonal cerca de la entrada sur al centro de la ciudad.
En cambio, el desarrollo de viviendas en la esquina de las calles Market y Reed en el glamoroso distrito Couch de la ciudad ha enfrentado altas tasas de desocupación y quiebras, eclipsando otros posibles proyectos en el centro.
San José ahora está recurriendo a un programa piloto innovador para ayudar a estabilizar los activos con dificultades financieras y restaurar la confianza de los inversores.
Según el programa de vales y equidad para personas de bajos ingresos aprobado el martes, la ciudad realizará un arrendamiento general de unas 200 unidades, proporcionando un subsidio que reducirá los alquileres y creará más viviendas asequibles para familias de ingresos medios, y celebrará un acuerdo de equidad que restaurará todas sus inversiones e intereses en San José.
“Este concejo ha dejado claro muchas veces que cualquier visión futura para el centro de la ciudad debe incluir muchas viviendas nuevas”, dijo el concejal del Distrito 3 Anthony Tordilos, quien representa el área. “Tanto el memorando del personal como la presentación de hoy resaltaron el riesgo de que el menor valor de mercado de estos préstamos para activos en dificultades (y cómo) podría tener un efecto desestabilizador más amplio en nuestro mercado residencial en el centro de la ciudad, lo que llevaría a valoraciones más bajas, menores ingresos fiscales en el futuro y mayores costos de construcción.
A pesar de años de ausencia de la pandemia, el mercado de oficinas no se ha recuperado, rondando la marca del 30% de desocupación, y los funcionarios de la ciudad han buscado la revitalización del centro a través de una dinámica más de “vivir, trabajar y jugar”.
Construido por Suffolk Construction, Fay fue la primera torre de viviendas de gran altura que se construyó en el centro de la ciudad cuando se completó el Miro frente al Ayuntamiento hace unos años.
Sin embargo, las grandes esperanzas de la ciudad depositadas en la torre a precio de mercado no se hicieron realidad. A pesar de alquilar sus 39 unidades tipo estudio, el edificio ha tenido dificultades para llenar sus unidades de uno y dos dormitorios, en parte debido a la falta de estacionamiento. Según datos de la ciudad, la torre ha alquilado sólo el 31% de sus unidades de un dormitorio y el 41% de sus apartamentos de dos dormitorios.
El director de Vivienda, Eric Sullivan, dijo que el nuevo programa de la ciudad está diseñado para invertir $11,2 millones durante un período inicial de cinco años para 197 unidades: 150 apartamentos de una habitación y 47 de dos habitaciones, con opciones de extensiones. El programa reducirá los alquileres de las 197 unidades establecidos entre el 80% y el 110% del ingreso medio del área (AMI).
Esto se traduce en un alquiler a precio de mercado de $3,362 para un apartamento de una habitación dividido por $2,909 en alquiler y un subsidio de $453 al 80% del AMI. Un apartamento de dos habitaciones con un alquiler a precio de mercado de $4,330 equivaldría a un alquiler de $3,484 más un subsidio público de $846.
Los aumentos de alquiler se limitarán al 3% o al Índice de Precios al Consumidor, lo que sea menor, después de un período inicial estable, y los alquileres se incrementarán a niveles de tasa de mercado durante 10 años.
La ciudad recibirá un pago de capital equivalente a su inversión inicial de $11,2 millones más intereses según los términos del acuerdo con ASJ Development, LLC, una sociedad holding afiliada de WestBank.
La ciudad financiará el programa con fondos generados por la Medida E, la iniciativa de impuesto a la transferencia de propiedad aprobada por los votantes dedicada a viviendas asequibles, prevención de personas sin hogar y programas de asistencia.
Sullivan dijo que la ciudad tiene la intención de regresar al Concejo Municipal a finales de este año para abordar las otras dos propiedades en dificultades y preservar sus unidades de ingresos extremadamente bajos.
Como parte del programa, la ciudad aprobó la elección de inquilinos para los empleados públicos, incluidos agentes de policía, bomberos y quienes trabajan en las inmediaciones del Ayuntamiento. Sin embargo, esto no significa que estas unidades estén destinadas específicamente a los empleados del sector público.
El concejal del Distrito 10, George Casey, presentó un memorando solicitando que la ciudad ofrezca 50 unidades específicamente para el personal policial. Aunque la oficina del fiscal de la ciudad dijo que San José puede priorizar unidades para empleados del sector público, reservar las unidades podría tener implicaciones legales para la vivienda justa.
Sullivan dijo que el programa ayudará a avanzar en dos de los objetivos de la ciudad: crear más viviendas asequibles y activar el centro de la ciudad.
“Como hemos realizado algunas encuestas preliminares de clasificaciones calificadas en la ciudad, VTA, el condado y otros empleados del sector público, creemos que hay una fuerte demanda para este programa que, con suerte, puede arrendar el edificio”, dijo Sullivan.
Brian Kurtz, director ejecutivo de la Asociación del Centro de San José, expresó su apoyo al programa y dijo que la elección de los empleados públicos proporciona un beneficio neto.
“Vivir donde trabajan los empleados del gobierno es un valor tremendo, porque fortalece las conexiones, acorta los viajes, apoya a las empresas locales y fortalece un sentido de inversión compartida en el lugar”, dijo Kurtz.
