California cuesta mucho más. Los altos precios de la vivienda son la raíz de nuestra crisis de asequibilidad. Los alquileres elevados y las viviendas costosas están expulsando a las familias y a los empleos bien remunerados de California. Nuestra crisis de vivienda dificulta la contratación de maestros, trabajadores de cuidado infantil y agentes del orden; Y está estrechamente relacionado con nuestra crisis de personas sin hogar en las calles.
Mis padres, cartero y profesor, no habrían podido permitirse la modesta casa en la que hoy crecimos mi hermana y yo.
A generaciones de sus hijos y nietos se les niegan las mismas oportunidades. Y ese es el verdadero pecado de la política de California: quitarle el sueño de ser propietario de una vivienda. Es hora de solucionarlo: porque si satisfacemos las necesidades más básicas de viviendas asequibles, volveremos a encaminar a California.
En las últimas décadas, hemos alterado fundamentalmente nuestro mercado inmobiliario al aumentar los costos de construcción y limitar la oferta de viviendas nuevas. Por muy buenas razones, hemos incurrido en tarifas exorbitantes, hemos creado largos procesos de aprobación burocráticos y nos hemos visto estancados por casos basura. Básicamente, hemos impuesto un impuesto inicial a las viviendas nuevas tan alto que, combinado con el aumento de los costos de la tierra, es imposible construir muchas casas y apartamentos.
La solución clave para desbloquear los millones de viviendas nuevas que necesitamos es reducir los costos asociados con la construcción, comenzando con los costos más fáciles de controlar, es decir, los costos directos de las viviendas nuevas en forma de impuestos (las tarifas de llamadas de las ciudades) y los costos indirectos creados por largas demoras burocráticas.
En San José hicimos precisamente eso.
Comenzamos reduciendo drásticamente el tiempo que lleva obtener las aprobaciones de construcción al hacer que el proceso sea administrativo en lugar de político. Luego di un paso más. Hemos visto que las elevadas tarifas municipales impiden la construcción de nuevas viviendas. Fue un círculo vicioso. Solicitamos tarifas para financiar los servicios, pero esas tarifas eran tan altas (20% del costo total de la construcción) que no obtuvimos las viviendas que nuestros residentes necesitaban. Y, por supuesto, como no estábamos construyendo, no estábamos cobrando tarifas de todos modos.
Cuando redujimos estas tarifas, vimos un impacto inmediato. Ya se han iniciado las obras de más de 2.000 viviendas que estaban previstas pero no construidas. Y este año se iniciaron la construcción de 2.000 casas más, algo que de otro modo no habría ocurrido. Hicimos los cálculos, nos quitamos del camino y los resultados son espectaculares.
Ahora necesitamos hacer exactamente eso en todo el estado. y más
Cuando se trata de retrasos, podemos hacer más para reducir los litigios que pueden mantener viviendas muy necesarias paralizadas en los tribunales en lugar de en construcción. Las leyes ambientales deben proteger nuestras áreas naturales y no se debe abusar de ellas para cerrar viviendas en el centro de nuestras ciudades.
Reducir los tiempos de permisos e inspecciones es ahora más fácil que nunca gracias a las nuevas tecnologías y reformas. En San José, permitimos que constructores y arquitectos de confianza “autocertifiquen” sus planos utilizando herramientas en línea que aceleran significativamente el proceso y reducen los costos. Deberíamos hacer esto en todo el estado. Un estudio histórico encontró que una reducción del 25% en los tiempos de aprobación podría aumentar las tasas de producción de viviendas en California en un enorme 33%.
Pero este es sólo el primer paso. Se producirá un gran salto cuando cambiemos fundamentalmente el alto costo de la vivienda en la forma en que la construimos.
Los expertos en vivienda del Turner Center han descubierto que las viviendas construidas en fábricas son hasta un 25% menos costosas y un 50% más rápidas de construir. Y creo que esto es sólo el comienzo de los ahorros, que crecerán a medida que crezcamos.
Así como California ayudó al mercado a lograr economías de escala al reducir drásticamente el costo de la energía solar, podemos hacer lo mismo con la vivienda aprovechando los dólares estatales para crear empleos industriales bien remunerados para promover las viviendas construidas en fábricas. Podemos fomentar la innovación en la construcción vinculando nuevos dólares estatales y créditos fiscales a métricas como los costos de construcción por pie cuadrado. Ya existen enfoques construidos en fábrica, por lo que al fomentar costos más bajos por unidad, el mercado responderá rápidamente.
La construcción de viviendas californianas en fábricas de California debería ser un punto central de la política industrial del estado. La modesta casa que tenían mis padres de clase trabajadora podría representar seguridad económica, estabilidad y, lo que es igualmente importante, esperanza de un futuro mejor para toda nuestra familia. Los trabajadores e incluso los ricos no tienen posibilidades realistas de comprar una casa hoy en día. Hoy en día, toda una generación de jóvenes californianos está resignada a toda una vida de pagos de alquiler, lo que genera resentimiento y perjudica su estabilidad económica a largo plazo.
Resolver la crisis de vivienda, ante todo, construyendo las viviendas que necesitamos facilitará la solución de otros desafíos que enfrenta California y brindará a las familias jóvenes nuevas esperanzas de un futuro mejor. Por eso es imperativo que desbloqueemos la riqueza de nuevas innovaciones e ideas que mejorarán los costos de la vivienda y nos hagamos responsables de implementarlas. Hay soluciones. Tener el coraje político de implementarlas.
Matt Mahan es el alcalde de San José. Será el próximo gobernador de California.
