En los últimos años, cada vez más británicos han optado por hipotecas de seguimiento a dos años para cubrir sus apuestas ante la caída de las tasas de interés.
Los datos de la FCA obtenidos a través de una solicitud de Libertad de Información (FOI) por parte del administrador de patrimonio Quilter han revelado un aumento en la popularidad de las hipotecas de seguimiento a dos años en los últimos tres años.
Mostró un aumento del 87 por ciento en el número de hipotecas de seguimiento a dos años obtenidas a partir de 2021.
El número de hogares con rastreadores aumentó de 86.212 en los primeros tres meses de 2021 a 160.787 en los primeros tres meses de este año.
Mantener abiertas sus opciones: La volatilidad de las tasas hipotecarias ha llevado a más propietarios a aceptar acuerdos de seguimiento, que pueden ser más baratos y fáciles que una tasa fija.
Las hipotecas de seguimiento siguen la tasa base del Banco de Inglaterra y un porcentaje establecido.
Por ejemplo, con un rastreador se puede pagar la tasa base más un 0,75 por ciento adicional. Con una tasa base del 5 por ciento, actualmente pagan el 5,75 por ciento.
Pero si la tasa base se reduce al 4 por ciento, su tasa bajará al 4,75 por ciento.
La principal ventaja de las ofertas de seguimiento es que, por lo general, no incluyen cargos por reembolso anticipado.
Si las tasas hipotecarias caen en el próximo año o dos, alguien con un acuerdo de seguimiento puede cambiar a un acuerdo fijo más barato cuando considere que es el momento adecuado.
La contrapartida es que las tarifas de las ofertas de rastreadores suelen ser más caras que las de una tarifa fija.
¿A qué se debe el aumento de las hipotecas rastreadoras?
El aumento de la popularidad de las hipotecas de seguimiento sugiere que más prestatarios buscan mantener abiertas sus opciones debido a las expectativas de recortes de las tasas de interés en el futuro cercano.
El Banco de Inglaterra recortó los tipos de interés por primera vez en más de cuatro años el 1 de agosto y se espera que siga recortándolos en los próximos meses.
Actualmente, los mercados están descontando uno o dos recortes de tipos más en 2024. Si el pronóstico es correcto, podría significar que la tasa base caerá al 4,75 por ciento o al 4,5 por ciento para fines de 2024.
Los pronosticadores más optimistas sobre un recorte de tasas verían que la tasa base caería al 3 por ciento para fines del próximo año, una tasa pronosticada por los analistas de Goldman Sachs el mes pasado.
Esta trayectoria descendente de las tasas de interés implícita en el mercado está dando a muchos titulares de hipotecas la confianza de que las tasas hipotecarias seguirán cayendo. Aquellos en el rastreador probablemente estén esperando lo que creen que es el momento adecuado para solucionarlo.
¿Es ahora un buen momento para ser un rastreador de hipotecas?
Si bien la gran ventaja de una hipoteca de seguimiento es la flexibilidad, la desventaja es que actualmente son más caras que las de tipo fijo.
Esto significa que podría reducir un poco más las tasas de interés antes de caer por debajo de lo que podrían obtener los rastreadores si corrigen hoy.
El seguimiento mínimo de dos años, sin cargo por reembolso anticipado, se encuentra actualmente por encima del 5 por ciento.
Barclays ofrece 5,15 por ciento (tasa base más 0,15 por ciento) y Nationwide ofrece 5,19 por ciento (tasa base más 0,19 por ciento).
Mientras tanto, los arreglos más bajos a cinco y dos años están por debajo del 4 por ciento, lo que significa que, para empezar, hay un margen considerable.
Mark Harris, director ejecutivo del corredor hipotecario SPF Private Client, dijo que en un momento en que veía más rastreadores, el número de ellos ya estaba disminuyendo.
Calcula que alrededor del 90 por ciento de las hipotecas que concertaron en septiembre fueron para acuerdos fijos.
“Las tasas de contratación fija han aumentado en los últimos meses a medida que los precios de las hipotecas a tipo fijo han caído”, dice Harris.
‘Si elige un rastreador, descubrirá que es más caro, al menos inicialmente, además de dejarlo expuesto a posibles aumentos de tarifas.
‘Si no puedes equivocarte -es decir, si las tasas siguen subiendo tendrás dificultades para pagar tu hipoteca- entonces deberías considerar una solución.
‘La solución de dos años comienza en el 3,89 por ciento y la solución de cinco años comienza en el 3,69 por ciento, mientras que el rastreador de dos años comienza en el 5,15 por ciento.
“El debate actual para los clientes, hasta que la flexibilidad triunfe sobre todo lo demás, es la duración de la solución (dos o cinco años) en lugar de elegir un rastreador”.
Fijo: Mark Harris, director ejecutivo del corredor hipotecario SPF Private Client, dijo que la mayoría de los prestatarios optaban por acuerdos de tasa fija en este momento.
Pero esa flexibilidad puede ser importante para algunas personas.
Por ejemplo, alguien que está llegando al final de su contrato actual, pero planea vender el próximo año, puede no querer comprometerse a una solución de dos años.
Si no vuelven a hipotecar, se les aplicará la tasa variable estándar (SVR) de su prestamista.
Pero con un SVR promedio actualmente del 8 por ciento, según Manifacts, sería prudente cambiar a un contrato de seguimiento, incluso si incluye una tarifa por el producto.
‘Los rastreadores también Hay transparencia en comparación con otros tipos de interés variables: algunos prestamistas no han reducido su tipo variable estándar en 25 puntos básicos desde el último recorte del tipo básico del 5,25 al 5 por ciento”, añadió Harris.
Ravesh Patel, director y consultor hipotecario senior de la corredora Reside Mortgage, dice que la elegibilidad de un rastreador realmente depende de las circunstancias del comprador y de su actitud ante el riesgo.
Dijo: ‘Las tasas de seguimiento son flexibles y ofrecen un buen valor ya que los compradores pueden beneficiarse de reducciones en las tasas de interés durante el contrato o cambiar a una tasa fija cuando las tasas de interés comienzan a subir, pero una tasa de seguimiento no es adecuada para todos.
“Su empleo, sus ingresos y su capacidad para hacer frente a pagos mensuales potencialmente cambiantes desempeñan un papel importante a la hora de evaluar la idoneidad de una tarifa de seguimiento”.
¿Podrían las tasas hipotecarias ser mucho más bajas?
También hay un defecto potencialmente importante en la mentalidad de las hipotecas de seguimiento, que es que las tasas hipotecarias miran hacia el futuro y los precios tienden a cambiar mucho antes de tiempo en las tasas de interés futuras.
Los precios de las hipotecas a tipo fijo de los prestamistas se rigen en gran medida por el tipo swap de Sony: el tipo de préstamo interbancario que esencialmente Muestre lo que los prestamistas creen que serán las tasas hipotecarias futuras.
En este punto, sugieren que las hipotecas tal vez no sean tan baratas.
El swap a cinco años estaba en el 3,59 por ciento y el swap a dos años estaba en el 3,86 por ciento al 30 de septiembre, ambos con una tendencia mejor que la tasa base actual.
La corrección más baja a cinco años es actualmente del 3,69 por ciento y la corrección más baja a dos años es actualmente del 3,89 por ciento Históricamente, es raro que los contratos fijos mínimos sean inferiores a sus swaps equivalentes de Sony.
Peter Stimson, jefe de producto de MPPowered Mortgages, dijo recientemente a This Is Money: ‘Desde una perspectiva de margen, el entorno crediticio actual es nada menos que feroz.
‘La competencia entre prestamistas es la más feroz que he visto en los últimos 30 años de trabajo en la industria.
“Incluso si se recorta la tasa base del Banco de Inglaterra, la mayoría de los recortes de tasas son descontados por los prestamistas – aunque si el Banco recorta más rápido y más severamente de lo esperado, podría significar que las tasas caigan nuevamente.”
No confíes en las previsiones del mercado
Si bien un rastreador puede parecer una buena idea ahora que se espera que las tasas de interés bajen, si los últimos años nos han enseñado algo es a no confiar completamente en los pronósticos del mercado.
Por ejemplo, a principios de año los mercados descontaban seis o siete recortes de la tasa base para 2024. Esto habría hecho que la tasa base cayera por debajo del 4 por ciento en diciembre.
Peter Stimson, jefe del equipo de desarrollo de productos de MPWord Mortgage, dice que las tasas hipotecarias ya han incluido en el precio futuros recortes de tasas de interés.
Un avance rápido hasta el día de hoy, y la tasa base es del 5 por ciento.
El corredor hipotecario Ravesh Patel dijo: ‘El estado actual de la economía se ha convertido en una monstruosidad para muchas personas, ya que el Reino Unido ha tenido tasas bajas durante más de una década.
“El repentino aumento de los tipos de interés ha sido difícil para muchos hogares, por lo que ahora los compradores siempre tienen que pensar en el peor de los casos.”
Charlotte Nixon, experta en hipotecas de Quilter, añadió: “Es crucial que los prestatarios consideren las implicaciones a largo plazo y las posibles fluctuaciones de los tipos de interés.
‘También debe considerar el costo emocional que una hipoteca de seguimiento puede acarrearle. Si le preocupa el dinero, es posible que se encuentre demasiado obsesionado con el tipo base del Banco de Inglaterra.
‘Los beneficios de un rastreador deben sopesarse con la seguridad de cuánto paga cada mes.
“Para quienes estén considerando una hipoteca de seguimiento, es importante mantenerse al tanto de las tendencias del mercado y buscar asesoramiento profesional para garantizar que su elección de hipoteca esté en línea con sus objetivos financieros y su tolerancia al riesgo”.
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