Algunos bancos de Wall Street, preocupados de que los propietarios de edificios de oficinas desocupados y en dificultades no puedan pagar sus hipotecas, han comenzado a deshacerse de carteras de préstamos de bienes raíces comerciales con la esperanza de reducir sus pérdidas.
Es una señal de una desaceleración más amplia en el mercado inmobiliario comercial, que está sufriendo el doble impacto de las altas tasas de interés, que hacen más difícil refinanciar la deuda, y las bajas tasas de ocupación de los edificios de oficinas, como resultado de eso en todo el mundo.
A finales del año pasado, una filial del Deutsche Bank y otro prestamista alemán vendieron la hipoteca morosa de Argonaut, un complejo de oficinas de 115 años de antigüedad en el centro de Manhattan, a la family office del inversionista multimillonario George Soros, según documentos judiciales.
Casi al mismo tiempo, Goldman Sachs vendió la deuda de una cartera de edificios de oficinas en problemas en Nueva York, San Francisco y Boston. Y en mayo, el prestamista canadiense CIBC completó la venta de 300 millones de dólares en hipotecas sobre un conjunto de edificios de oficinas en todo el país.
“Lo que estamos viendo ahora es algo excepcional”, dijo Nathan Stovall, director de investigación de instituciones financieras de S&P Global Market Intelligence.
Stovall dijo que “los bancos están buscando reducir su exposición”.
En términos tanto de número como de valor, los préstamos comerciales en problemas que los bancos en problemas están tratando de deshacerse son una fracción de los aproximadamente 2,5 billones de dólares en préstamos inmobiliarios comerciales en poder de todos los bancos estadounidenses, según S&P Global Market Intelligence.
Pero las medidas indican una aceptación a regañadientes por parte de algunos prestamistas de que la estrategia de “estirarse y fingir” de la industria bancaria está perdiendo fuerza y que muchos propietarios -especialmente propietarios de edificios de oficinas- van a incumplir sus hipotecas. Eso significa que las grandes pérdidas para los prestamistas son inevitables y las ganancias de los bancos se verán afectadas.
Los bancos rutinariamente “extienden” el tiempo que los propietarios en dificultades tienen para encontrar inquilinos que paguen el alquiler de sus edificios de oficinas medio vacíos y “fingen” que las extensiones permitirán a los propietarios poner sus finanzas en orden. Los prestamistas también han evitado presionar a los propietarios para que renegocien los préstamos vencidos, dadas las tasas de interés mucho más altas de hoy.
Pero los bancos actúan por interés propio y no por compasión hacia los prestatarios. Una vez que un banco ejecuta la ejecución hipotecaria de un prestatario moroso, se enfrenta a la posibilidad de que una pérdida teórica se convierta en una pérdida real. Un fenómeno similar ocurre cuando un banco vende un préstamo moroso con un descuento sustancial sobre el saldo pendiente. Sin embargo, según los cálculos del banco, es mejor asumir una pérdida ahora que arriesgarse a sufrir un daño más profundo si las condiciones se deterioran en el futuro.
El problema de la deuda de bienes raíces comerciales, si bien es grave, aún no ha llegado a un punto crítico. La industria bancaria informó recientemente que poco menos de $37 mil millones en préstamos inmobiliarios comerciales, o el 1,17 por ciento de todos los préstamos en poder de los bancos, estaban en mora, lo que significa que el pago de un préstamo estaba vencido más de 30 días. Después de la crisis financiera de 2008, la tasa de transacción de préstamos inmobiliarios comerciales en los bancos alcanzó el 10,5 por ciento a principios de 2010, según S&P Global Market Intelligence.
“Los bancos saben que tienen muchas deudas en sus libros”, dice Jay Neveloff, director de la práctica jurídica inmobiliaria de Cramer Levin.
Los bancos están empezando a tantear qué tipo de descuento se necesita para atraer a los inversores a comprar lo peor del lote, dijo Neveloff. Neveloff dijo que actuaba en nombre de varios compradores de oficinas familiares a quienes algunos de los grandes bancos se habían acercado directamente para comprar préstamos con descuento.
En este momento, dijo, los bancos tienden a comercializar las transacciones de forma privada para no atraer demasiada atención y potencialmente asustar a sus propios accionistas.
“Los bancos acuden a un número selecto de corredores y les dicen: ‘No quiero esto público'”, dijo Neveloff.
Los bancos también están sintiendo presión por parte de los reguladores y de sus propios inversores para reducir sus carteras de préstamos comerciales reales, particularmente tras el colapso de First Republic y Signature Bank el año pasado. Ambos eran importantes prestamistas de bienes raíces comerciales.
Los bancos regionales y comunitarios (aquellos con $100 mil millones o menos en activos) representan casi dos tercios de los préstamos inmobiliarios comerciales en los balances bancarios, según S&P Global Market Intelligence. Y muchos de estos préstamos están en manos de bancos comunitarios que tienen menos de 10 mil millones de dólares en activos y que carecen de los flujos de ingresos diversificados de bancos mucho más grandes.
Jonathan Nachmani, director gerente de Madison Capital, una firma financiera e de inversión en bienes raíces comerciales, dijo que cientos de miles de millones en préstamos para edificios de oficinas vencerán en los próximos dos años. Dijo que los bancos no están vendiendo préstamos porque no quieren asumir pérdidas y no tienen suficiente interés de los grandes inversores.
“Es porque nadie quiere tocar la oficina”, dijo Nachmani, quien supervisa las adquisiciones de la empresa.
Uno de los mayores acuerdos de inversores institucionales para préstamos inmobiliarios comerciales se produjo el verano pasado cuando Fortes Investment Group, una gran empresa de gestión de inversiones con 46.000 millones de dólares en activos, pagó Mil millones de dólares en Capital One Para una cartera de préstamos, muchos de ellos son préstamos para oficinas en Nueva York.
Tim Sloan, vicepresidente de Fortes y ex director ejecutivo de Wells Fargo, dijo que la firma de inversión está buscando comprar oficinas y préstamos del banco con descuento. Pero la empresa está interesada principalmente en comprar la parte de un préstamo con tasas de interés altas o de bajo riesgo.
Para los inversores, el atractivo de obtener préstamos inmobiliarios comerciales con descuento es que el valor del préstamo podría ser mucho mayor si la industria se recupera en los próximos años. Y en el peor de los casos, los compradores pueden ocupar un edificio a un precio reducido después de una ejecución hipotecaria.
Esta es una vista del juego con el edificio Argonaut en 224 West 57th Street. En abril, la oficina familiar de Soros tomó medidas para ejecutar préstamos adquiridos el año pasado de Deutsche y Ariel Bank, un pequeño banco alemán con oficina en Nueva York, según documentos judiciales presentados ante la Corte Suprema de Manhattan. Uno de los inquilinos del edificio es el grupo benéfico del Sr. Soros, Open Society Foundations. Un portavoz de Soros declinó hacer comentarios.
Algunos contratos de préstamos inmobiliarios comerciales están estructurados de manera que minimicen las pérdidas para cualquiera de los compradores.
En noviembre, Rhythm Capital y una filial, Greenburn Investment Group, llegaron a un acuerdo con Goldman Sachs para adquirir con descuento parte de la deuda con la calificación más alta para un vehículo de inversión en edificios de oficinas llamado Columbia Property Trust, dijeron tres personas informadas sobre el asunto. asunto
Columbia Properties, un fideicomiso de inversión en bienes raíces, 1.700 millones de dólares en préstamos en mora el año pasado Organizado por Goldman, Citigroup y Deutsche Bank. El préstamo estaba respaldado por siete edificios de oficinas en Nueva York, San Francisco y Boston, y los tres bancos mantenían partes de ese préstamo en sus libros.
En marzo, Greenburn se asoció con dos fondos de cobertura para comprar una porción de la deuda con una calificación similarmente alta que se encontraba en los libros de Citi, dijeron las personas.
Al hacerlo, Greenburn no sólo aportó dinero nuevo para el acuerdo, sino que también distribuyó el riesgo entre varias empresas, reduciendo la cantidad total que cualquier empresa podría perder si no se reanudaban los pagos de la hipoteca.
Tanto Goldman como Citi declinaron hacer comentarios.
Michael Hamilton, uno de los jefes de la práctica de bienes raíces de O’Melveny & Myers, dijo que ha estado involucrado en varios acuerdos en los que los bancos están dando silenciosamente a los prestatarios un año para encontrar un comprador para una propiedad, incluso si eso significa construir una propiedad sustancial. se venden con descuento. Los bancos están ansiosos por evitar una ejecución hipotecaria y los prestatarios se benefician al abandonar la hipoteca sin nada, dijo.
“Lo que estoy viendo es que empiezan a salir cucarachas”, dijo el señor Hamilton. “El público en general no tiene idea de la gravedad del problema”.
Julie Creswell Informes de contribución.
