Estados Unidos se enfrenta a una escasez de viviendas. Al menos, ese es el caso según la creencia popular, y también es la base de la política nacional, ya que la administración Biden ha esbozado planes para abordar la escasez de oferta de vivienda.
Pero una nueva investigación de la Universidad de Kansas muestra que, si bien la mayoría de los mercados del país tienen abundantes viviendas en general, casi todos carecen de suficientes unidades para que sean asequibles para hogares de muy bajos ingresos.
Kirk McClure, profesor emérito de administración y asuntos públicos de KU, y Alex Schwartz de The New School fueron coautores de un estudio publicado en la revista. Debate sobre la política de vivienda. Examinaron los datos de la Oficina del Censo de EE. UU. de 2000 a 2020 para comparar la cantidad de hogares que se están construyendo con la cantidad de unidades de vivienda disponibles para determinar si más hogares necesitan vivienda de los que hay disponibles.
Los investigadores encontraron que sólo cuatro de las 381 áreas metropolitanas del país experimentaron escasez de viviendas durante el período del estudio, al igual que sólo 19 de las 526 áreas “micropolitanas” del país, aquellas con entre 10.000 y 50.000 residentes.
Los autores escribieron que los hallazgos sugieren que abordar los problemas de asequibilidad de la vivienda es más importante que construir más viviendas para abordar los precios de la vivienda y los bajos ingresos.
“Existe una percepción común de que hay escasez de viviendas en Estados Unidos. Esto se puede encontrar en la literatura popular y académica y en la industria inmobiliaria”, dijo McClure. “Pero los datos muestran que hay una oferta adecuada de viviendas disponibles en la mayoría de los mercados estadounidenses. Desafortunadamente, no es suficiente, especialmente para familias e individuos de bajos y muy bajos ingresos”.
McClure y Schwartz también examinaron hogares en dos categorías: ingresos muy bajos, definidos como entre el 30% y el 60% del ingreso familiar medio del área, e ingresos muy bajos, definidos como ingresos inferiores al 30% del ingreso familiar medio del área. menos que %.
Los datos muestran que de 2010 a 2020 la formación de hogares superó el número de viviendas disponibles. Sin embargo, hubo un gran excedente de producción inmobiliaria en la última década. De hecho, de 2000 a 2020, la producción de viviendas superó el crecimiento de los hogares en 3,3 millones de unidades. El superávit de 2000 a 2010 compensa el déficit de 2010 a 2020.
Los datos también muestran que casi todas las áreas metropolitanas tienen suficientes unidades ocupadas por sus propietarios. Pero casi todos carecen de unidades de alquiler que sean asequibles para hogares inquilinos de muy bajos ingresos.
Si bien los autores observaron los mercados inmobiliarios de todo el país, también examinaron la tasa de desocupación, o la diferencia entre unidades totales y ocupadas, para determinar cuántas viviendas hay disponibles. La tasa de desocupación total nacional fue del 9% en 2000 y del 11,4% en 2010, lo que marcó el fin de la burbuja inmobiliaria y la Gran Recesión. A finales de 2020, la tasa era del 9,7 por ciento, con alrededor de 14 millones de unidades desocupadas.
“Al observar el número de unidades de vivienda disponibles, queda claro que no hay escasez general de unidades de vivienda disponibles. Por supuesto, hay muchos factores que determinan si una vacante está realmente disponible; es decir, si es físicamente habitable. y cuánto cuesta comprar o alquilar la unidad”, dijo McClure. “También se tienen en cuenta las necesidades de las familias, como un número suficiente de dormitorios o la accesibilidad para personas con discapacidad, pero el número de viviendas necesitadas no supera el número de viviendas disponibles”.
No todos los mercados inmobiliarios son iguales y, si bien algunos pueden tener escasez, otros pueden tener un excedente de unidades de vivienda disponibles. El estudio consideró mercados en todas las áreas estadísticas básicas definidas por la Oficina del Censo. Las áreas metropolitanas registraron un superávit a nivel nacional de 2,7 millones de unidades más que los hogares durante el período de estudio de 20 años, mientras que las áreas micropolitanas tuvieron un superávit más modesto de alrededor de 300.000 unidades.
El número de unidades de vivienda disponibles y de personas cuentan sólo una parte de la historia. Una familia individual debe poder permitirse una casa, ya sea que la compre o la alquile. Cualquier falta de escala aparece en los datos sólo cuando se consideran a los inquilinos, escribieron los autores. McClure y Schwartz compararon la cantidad de unidades disponibles en cuatro submercados de cada área estadística central con la cantidad estimada de unidades asequibles para inquilinos con ingresos que oscilan entre el 30% y el 60% del ingreso familiar medio del área. Estas tasas son aproximadamente iguales al nivel federal de pobreza y al nivel superior de elegibilidad para varios programas de asistencia para el alquiler. Sólo dos áreas metropolitanas tenían escasez de inquilinos de muy bajos ingresos, y sólo dos tenían dinero adicional disponible para inquilinos de muy bajos ingresos.
Los autores escribieron que ayudar a las personas a costear el parque de viviendas disponible sería más rentable que ampliar la construcción de nuevas viviendas con la esperanza de que la oferta adicional hiciera bajar los precios. Varios programas federales han demostrado ser exitosos en ayudar a inquilinos y compradores de ingresos moderados que de otro modo estarían fuera de su alcance.
“Los problemas de asequibilidad de nuestra nación son el resultado de los altos precios de las viviendas para personas de bajos ingresos y no de una escasez de viviendas”, dijo McClure. “Esta situación sugiere que no podemos construir nuestro camino hacia la asequibilidad de la vivienda. Necesitamos centrarnos en los niveles de precios y de ingresos para ayudar a los hogares de bajos ingresos a pagar las viviendas existentes, en lugar de esperar que los precios bajen”.
