El mercado inmobiliario continúa deteriorándose. Los precios de las viviendas han aumentado más del 50% desde la pandemia. Alrededor de un tercio de los hogares estadounidenses gastan ahora más del 30% de sus ingresos en vivienda. En 2014, la edad promedio de los compradores de vivienda por primera vez era de 31 años. En 2025, era de 40 años, la más alta registrada.
La raíz del problema es simple: demasiado dinero para muy pocas viviendas. ¿Cuántas casas más necesita Estados Unidos? He visto estimaciones que van desde 2 millones a 5 millones. Se han tardado décadas en desarrollarlo y no estamos ni cerca de encontrar una solución. En 2025, Estados Unidos construyó menos viviendas por cada 100.000 habitantes que en 2005, 1995, 1985 o 1975.
Todas las Casas Blancas desde la administración del presidente Barack Obama han reconocido la necesidad de construir más viviendas, pero los resultados, tanto bajo el gobierno demócrata como republicano, han sido anémicos. La vivienda es un tema difícil de abordar desde la Oficina Oval. Las normas de zonificación y construcción se establecen a nivel estatal y local. Las tasas de interés las fija la Reserva Federal. En 2024, Kamala Harris se comprometió a construir 3 millones de viviendas nuevas y reveló un plan que ningún experto en vivienda con el que hablé se acercaría a lograr el objetivo.
“Creo que lo que hemos aprendido es que la política federal de vivienda está estancada en un equilibrio realmente frágil”, dijo Jared Bernstein, quien dirigió el Consejo de Asesores Económicos del presidente Joe Biden. “Se ha pedido muy poco a las ciudades y los estados. No harán mucho para derribar las barreras que impiden la vivienda asequible”.
Bernstein, ahora investigador principal del Centro para el Progreso Estadounidense, quiere cambiar eso. Es uno de los autores de un nuevo plan de vivienda que intenta brindar a la próxima administración un conjunto de soluciones más cercanas a la magnitud del problema.
Incentivos federales
En el centro del plan del Centro se encuentra una idea llamada “Alivio del alquiler para las reformas”. No me gusta el nombre, pero me gusta el concepto: los lugares con escasez de viviendas (y hay muchas) pueden elegir. Construya las viviendas y el gobierno federal dará a todos los inquilinos de la ciudad hasta $1,000 de descuento en su alquiler, o no construirá las viviendas y perderá el acceso a ciertas subvenciones federales.
El Searchlight Institute, un nuevo grupo de expertos demócrata, propuso recientemente una idea similar. En esa versión, las ciudades y otros lugares que alcancen metas ambiciosas en materia de vivienda calificarían para un reembolso federal que daría a cada hogar (es decir, propietarios e inquilinos) un cheque equivalente al aumento promedio de alquiler del año pasado. En otras palabras, si se construyen suficientes viviendas, el gobierno federal pagará a las personas que viven cerca de esas viviendas.
Ambas ideas intentan resolver el difícil problema central de la política de vivienda: que son las personas que ya poseen viviendas las que tienen voz en la política y la planificación locales. A menudo les agradan sus vecinos. No quieren más tráfico ni la molestia de nuevos vecinos o construcciones cercanas. ¿Qué es para ellos?
“Estás alentando a los inquilinos a presentarse en las elecciones locales y presionando a sus funcionarios electos para que actúen favorablemente a los inquilinos, lo cual no odio como estrategia”, dice Jenny Schuetz, quien dirige la política de vivienda en Arnold Ventures. “Si la mayoría de los inquilinos se presentaran a las primarias y exigieran que su alcalde y su concejo municipal hicieran cosas realmente buenas, podríamos tener resultados muy diferentes. Pero la mayoría de los inquilinos no se presentan, especialmente en las primarias, y por eso se producen estas coaliciones dominadas por los propietarios en las ciudades que dificultan la construcción”.
Vivienda modular
Otra gran idea del plan del Center for American Progress es cambiar la forma en que se construyen las viviendas en Estados Unidos. “Si nos remontamos a 1910, alguien apareció con una caja de herramientas y un martillo para construir una casa”, dijo Bernstein. “Y si vas hasta 2025, es lo mismo. Es un sector donde la productividad literalmente ha estado bajando durante cinco décadas y todo lo demás está subiendo”.
La comparación que se suele hacer aquí es con la fabricación. Entre 1950 y 2020, la productividad en la manufactura (cuánto se puede producir con la misma cantidad de trabajadores) aumentó en más del 900%. Ésa es en gran parte la razón por la que todo, desde mesas hasta televisores, es más barato hoy que hace décadas. Pero al mismo tiempo la productividad en el sector de la construcción ha disminuido. Ésa no es la única razón por la que la vivienda es tan cara hoy en día, pero es parte de ella.
Pero se pueden construir viviendas: construir casas en una fábrica externa, como fabricamos automóviles, y luego enviarlas para su montaje final. El padre de Mitt Romney, George Romney, fue pionero en esta tecnología en los Estados Unidos cuando se desempeñó como Secretario de Vivienda y Desarrollo Urbano durante la administración de Nixon. Pero Estados Unidos nunca obtuvo las regulaciones o la financiación para convertirlo en una industria. En cambio, se ha colocado en otro lugar. En Suecia, por ejemplo, más del 40% de las viviendas nuevas (y más del 80% de las viviendas unifamiliares) se construyen fuera del sitio.
El plan del Center for American Progress propone varios proyectos para tomar esta industria inventada en Estados Unidos y convertirla en un lugar donde Estados Unidos sea líder. Quieren que el gobierno impulse un importante programa de investigación para financiar innovaciones en la construcción de viviendas. Quieren aprovechar su poder adquisitivo para que el gobierno federal sea el principal comprador de viviendas modulares; una idea aquí es que el Departamento de Defensa mejore las viviendas de su base militar utilizando la construcción modular. Quieren modernizar los códigos de construcción para que la modularidad sea más fácil (por ejemplo, eliminar un requisito federal obsoleto de adjuntar un chasis de acero permanente a toda construcción modular) y actualizar las reglas federales de seguros y financiamiento para garantizar que la fabricación modular califique.
Vivienda asequible
Se puede imaginar que los estados y las ciudades están actuando incluso antes que el gobierno federal. “Nueva York fue alguna vez un faro de producción de viviendas asequibles, creativas y dirigidas por el sector público”, dijo el plan de vivienda del alcalde electo Zohran Mamdani. “Pero décadas de desinversión y reducción de la capacidad gubernamental nos han dejado esperando a que la industria inmobiliaria resuelva la crisis inmobiliaria de la que se benefician”.
Lo que no se dice en su plan es que la construcción de viviendas asequibles y subsidiadas públicamente se ha vuelto demasiado costosa porque el dinero público desencadena reglas, procesos, revisiones y discusiones que no compiten con las viviendas a precio de mercado. Un estudio de Rand encontró que, por pie cuadrado, las viviendas asequibles cuestan 1,5 veces más que las viviendas a precio de mercado en California; Una investigación del Washington Post reveló un desarrollo de viviendas asequibles en D.C. cuya construcción cuesta 800.000 dólares cada unidad, aun cuando el mismo promotor inmobiliario de al lado está construyendo unidades a precio de mercado por 350.000 dólares. Una de las razones por las que no construimos suficientes viviendas asequibles es porque construimos viviendas asequibles.
Mamdani propuso invertir 100.000 millones de dólares para construir 200.000 “viviendas con alquiler estabilizado, permanentemente asequibles, construidas por sindicatos y subsidiadas públicamente” durante la próxima década. Eso equivale a 500.000 dólares por unidad, si todo va bien. ¿Si la ciudad de Nueva York se convierte en un caso de prueba de cómo las viviendas públicas modulares, ordenadas y producidas en masa, pueden ser más baratas y más rápidas que las viviendas a precio de mercado, construidas en fábricas sindicalizadas? Si cuesta sólo 350.000 dólares por unidad, eso significa que se construirían unas 300.000 unidades al mismo coste.
El problema que enfrenta la industria de la vivienda modular es la ausencia de una demanda constante para mantener las fábricas en funcionamiento y resolver las complejidades de la construcción. Un lugar como la ciudad de Nueva York, que desde hace mucho tiempo desea construir viviendas públicas a gran escala, podría aprovechar esa demanda constante y utilizarla para sembrar una industria: Nueva York podría convertirse en el líder estadounidense en construcción modular.
Quizás eso sea fantasioso. Pero nuestro pensamiento sobre la vivienda -tanto pública como privada- ha sido demasiado limitado durante demasiado tiempo. Hemos reconocido aumentos impactantes de costos combinados con una productividad estancada. Hemos hecho imposible que millones de familias puedan construir la vida que desean en las ciudades que idealmente eligen. Por el momento, no basta con hacer posible más viviendas. Necesitamos cambiar la forma en que construimos viviendas. No sé si la vivienda modular es realmente la respuesta. Pero vale la pena intentarlo.
Ezra Klein es columnista del New York Times.
