Los precios de las viviendas se han mantenido mejor de lo esperado en medio de altas tasas de interés. Pero eso no significa que el mercado inmobiliario sea saludable.
Cuando la Reserva Federal comenzó a aumentar las tasas de interés en 2022, la mayoría de los economistas pensaron que el mercado inmobiliario sería el primero en sufrir: los mayores costos de endeudamiento encarecerían la compra y la construcción, lo que llevaría a una menor demanda, menos construcción y precios más bajos. .
Tenían razón… al principio. Lento para construir, pero luego retomar. Los precios tuvieron hipo y luego comenzaron su marcha ascendente. Las casas eran difíciles de costear debido a las altas tasas, pero los estadounidenses todavía querían comprarlas.
El resultado es un mercado inmobiliario diferente y desconocido del que se describe en los libros de texto de economía. Las piezas resultaron sorprendentemente resistentes. Otras partes han sido incautadas casi por completo. Y algunos parecen estar sentados en el borde, en riesgo de caer si las tasas se mantienen por mucho tiempo o la economía se debilita inesperadamente.
También es un mercado completamente segmentado. Aquellos que fijaron tasas más bajas antes de 2022, en su mayoría vieron aumentar el valor de sus viviendas, pero quedaron aislados de mayores costos de endeudamiento. Por otro lado, aquellos que aún no eran propietarios a menudo tenían que elegir entre alquileres inasequibles y precios de vivienda inasequibles.
Pero la situación es breve. Los propietarios de viviendas en algunas partes del país enfrentan costos de seguro disparados. Los alquileres se han moderado en algunas ciudades. Los constructores están encontrando formas de hacer que las casas nuevas sean asequibles para los compradores primerizos.
Ningún indicador individual cuenta la historia completa. Más bien, los economistas y expertos de la industria dicen que comprender el mercado inmobiliario requiere observar una serie de datos que arrojen luz sobre diferentes piezas del rompecabezas.
1. Encontrar una casa para comprar es difícil.
El rápido aumento de las tasas de interés reduce la demanda de vivienda, lo que encarece el endeudamiento. Pero también provocó una gran caída en la oferta: muchos propietarios conservaron sus casas por más tiempo del que hubieran tenido de otra manera porque venderlas significaría renunciar a sus tasas de interés ultrabajas.
Este fenómeno de “bloqueo de tarifas” ha contribuido a una grave escasez de viviendas en venta. Esa no es la única razón: la construcción de viviendas se retrasó durante años antes de la pandemia, y los baby boomers jubilados están optando por quedarse en sus hogares en lugar de mudarse a comunidades de jubilados o mudarse a condominios, como muchos expertos en vivienda esperaban.
Muchos economistas sostienen que la falta de oferta ha ayudado a mantener los precios altos, particularmente en algunos mercados, aunque no están de acuerdo sobre la magnitud del efecto. Lo cierto es que quien deseaba comprar, encontrar una casa era extremadamente difícil.
2. Las casas son inasequibles.
Los precios de las viviendas, que ya eran altos, aumentaron durante la pandemia, aumentando más del 40 por ciento a nivel nacional desde finales de 2019 hasta mediados de 2021, según el índice de precios S&P CoreLogic Case-Shiller. Han aumentado más lentamente desde entonces, pero no han caído como esperaban muchos economistas cuando la Reserva Federal comenzó a subir las tasas de interés.
Las crecientes tasas de interés ponen esos precios fuera del alcance de muchos más compradores. Alguien que compre una casa de 300.000 dólares con un pago inicial del 10 por ciento pagaría alrededor de 1.100 dólares al mes en una hipoteca para finales de 2021, cuando la tasa de interés de un préstamo de tasa fija a 30 años era de alrededor del 3 por ciento. Hoy en día, a una tasa de alrededor del 7 por ciento, esa misma casa costaría alrededor de $1,800 al mes, un aumento de casi el 60 por ciento en los costos mensuales. (Eso ni siquiera tiene en cuenta el costo incremental del seguro u otros gastos).
Los economistas tienen diferentes formas de medir la asequibilidad, pero todas muestran más o menos lo mismo: comprar una casa, especialmente para quienes compran por primera vez, estará fuera de su alcance en cualquier momento dentro de décadas o tal vez nunca. Un índice, de Zillow, muestra que el hogar típico que puede esperar comprar una casa mediana con un 10 por ciento menos puede gastar más del 40 por ciento de sus ingresos en costos de vivienda, frente al 30 por ciento que recomiendan los expertos financieros. Y en muchas ciudades, como Denver, Austin y Nashville (por no hablar de las que llevan mucho tiempo fuera del país, como Nueva York y San Francisco), las cifras son aún peores.
3. Las casas nuevas están llenando (algunos) vacíos.
Quizás el avance más sorprendente en el mercado inmobiliario en los últimos dos años haya sido la resiliencia de las ventas de viviendas nuevas.
Los desarrolladores suelen tener dificultades cuando las tasas de interés suben, ya que los mayores costos de endeudamiento alejan a los compradores y encarecen la construcción.
Pero esta vez, con tan pocas casas existentes disponibles para la venta, muchos compradores están recurriendo a construcciones nuevas. Al mismo tiempo, muchos grandes constructores pudieron pedir prestado cuando las tasas de interés eran bajas y utilizar ese poder financiero para “rebajar” las tasas de interés para los consumidores, haciendo que sus casas fueran más asequibles sin necesidad de reducir los precios.
Como resultado, las ventas de viviendas nuevas se han mantenido relativamente estables incluso cuando las ventas de viviendas usadas han disminuido. Los desarrolladores han tratado de atender a los compradores primerizos construyendo casas más pequeñas en particular, un segmento del mercado que han ignorado durante años.
Sin embargo, no está claro cuánto tiempo más podrá continuar esta tendencia. Muchos constructores reducen su actividad cuando las tarifas suben por primera vez, dejando menos viviendas nuevas en camino para llegar al mercado en los próximos años. Y si las tarifas siguen siendo altas, puede resultar difícil para los constructores ofrecer los incentivos financieros que han utilizado para atraer compradores primerizos. Los promotores privados construyeron viviendas nuevas en mayo al ritmo más lento en casi cuatro años, dijo el jueves el Departamento de Comercio.
4. El alquiler también es inasequible.
Los alquileres se dispararon en gran parte del país durante la pandemia, cuando los estadounidenses abandonaron las ciudades en busca de lugares donde vivir. Luego continúan aumentando, a medida que un mercado laboral fuerte impulsa la demanda.
El aumento de los alquileres ha ayudado a impulsar un auge de la construcción de departamentos, que ha traído una avalancha de oferta al mercado, particularmente en ciudades del sur como Austin y Atlanta. Esto ha provocado que los alquileres aumenten más lentamente o incluso bajen en algunos lugares.
Pero esa moderación ha tardado en abrirse camino en el mercado. Muchos inquilinos están pagando alquileres negociados anteriormente en el ciclo inmobiliario, y las nuevas construcciones se concentran en el mercado de lujo, lo que ayuda poco a los inquilinos de ingresos medios o bajos, al menos en el corto plazo.
Todo esto ha creado una crisis de asequibilidad del alquiler que sigue empeorando. A Participación récord del inquilino El Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de Harvard descubrió recientemente que más del 30 por ciento de sus ingresos se gastan en vivienda, y más de 12 millones de hogares gastan más de la mitad de sus ingresos en alquiler. La asequibilidad ya no es sólo un problema para los pobres: el informe de Harvard encontró que el alquiler se está convirtiendo en una carga incluso para muchos hogares que ganan más de 75.000 dólares al año.
5. Es posible que se esté produciendo un cambio.
Durante gran parte de los últimos dos años, el mercado inmobiliario (especialmente el de viviendas usadas) ha estado estancado. Los compradores no pueden permitirse el lujo de comprar viviendas a menos que los precios o las tasas de interés bajen. Los propietarios sienten poca presión para vender y no están interesados en convertirse en compradores.
¿Se puede romper el estancamiento? Una tasa de interés potencialmente más baja, que podría traer una avalancha de compradores y vendedores al mercado. Pero como la inflación se muestra persistente, un recorte de tasas no parece inminente.
Otra posibilidad es un regreso más gradual a la normalidad, a medida que los propietarios decidan que ya no pueden posponer mudanzas largamente demoradas y estén más dispuestos a cerrar un trato, y los compradores se resignen a tasas más altas.
Hay síntomas que pueden comenzar a ocurrir. Cada vez más propietarios están poniendo sus casas a la venta y bajando aún más los precios para atraer compradores. Los constructores están construyendo más casas nuevas sin que los compradores hagan cola. Los agentes inmobiliarios comparten anécdotas de jornadas de puertas abiertas vacías y de casas que permanecen en el mercado más tiempo de lo esperado.
Casi nadie espera que los precios bajen. La generación millennial está en el centro de los años de compra de viviendas, lo que significa que la demanda de viviendas debería ser fuerte, y los años de construcción en construcción significan que el país todavía tiene muy pocas viviendas según la mayoría de las medidas. Y como la mayoría de los propietarios tienen mucho capital y los estándares crediticios han sido estrictos, es poco probable que haya una ola de ventas forzadas como la que estalló la burbuja inmobiliaria hace casi dos décadas.
Pero esto significa que es poco probable que la crisis de asequibilidad se resuelva pronto. Las tasas más bajas ayudarán, pero hará falta más tiempo para que muchos estadounidenses más jóvenes sientan que ser propietario de una vivienda es algo asequible.
