DANVILLE — El propietario principal de Blackhawk Plaza de Danville está atrapado en una red de préstamos inmobiliarios fallidos en el sur de California que han envuelto a múltiples bancos y creado perspectivas turbias para propiedades morosas.
Deva Shyam, propietaria del debilitado centro comercial y gastronómico cerca del elegante enclave Blackhawk, es una figura clave en el Grupo Ramanujan, junto con otros dos ejecutivos de bienes raíces en una maraña de al menos 15 propiedades en el sur de California y una en Texas en una oscura transacción financiera.
Zions Bancorp y su unidad bancaria y fiduciaria de California, junto con Western Alliance Bank, han presentado demandas separadas contra Sham, Andrew Stupin, Gerald Marcil y otros, alegando que ellos y sus afiliados violaron contratos o participaron en “ocultamiento fraudulento”, según muestran los registros judiciales.
Sham, Stupin y Mercil han negado las acusaciones formuladas por los tres bancos, según documentos judiciales, y al menos una contrademanda presentada por ejecutivos inmobiliarios contra Zions Bancorp.
Los bancos afirman que fueron engañados por ejecutivos de bienes raíces haciéndoles creer que los prestamistas podrían usar las propiedades como garantía para los préstamos que otorgaron si cerraran el financiamiento.
Shyam, Stupin y Marcil, en cambio, encontraron otros prestamistas que otorgaran préstamos adicionales para las mismas propiedades que ya habían recibido préstamos de los bancos que presentaron la demanda, según documentos judiciales.
“La demanda surge de una traición masiva a la confianza por parte de prestatarios profesionales financieros sofisticados que abusaron de la confianza de los bancos y fideicomisos de California, manipularon las estructuras de préstamos para su propio enriquecimiento y eliminaron sistemáticamente las protecciones colaterales que garantizaban los préstamos bancarios”, se presentó la demanda de Zions el 20 de octubre en el estado.
Un patrón preocupante similar de préstamos iniciales y de seguimiento surgió para Blackhawk Plaza, un centro comercial que alguna vez fue próspero y que Ramanujan Group compró por 28,3 millones de dólares en 2020.
Esta compra fue el comienzo de un patrón que coincidió con las acciones de Shyam en los juicios interpuestos por los bancos.
En 2020, Preferred Bank prestó $28 millones a Blackhawk Plaza, según muestran los registros del condado de bienes raíces del condado de Contra Costa. En 2023, Preferred añadió un segundo préstamo por un total de 3 millones de dólares.
En 2024, Blackhawk obtuvo 5 millones de dólares en financiación del Plaza Nano Bank.
Tanto Preferred Bank como Nano Bank han presentado avisos de incumplimiento de sus respectivos préstamos fallidos.
Como resultado, el grupo liderado por Deba Shyam recibió 36 millones de dólares a través de tres préstamos, lo que no está claro si Preferred Bank o Nano Bank podrán hacerse con la propiedad de Blackhawk Plaza.
El valor combinado de los tres préstamos también superó en un 27% los 28 millones de dólares pagados al Grupo Ramanujan por Blackhawk Plaza.
Zions Bancorp, California Bank & Trust y Western Alliance Bank descubrieron que los préstamos que otorgaron podrían no tener ninguna garantía confiable hasta que el dinero fuera entregado a filiales controladas por Sham, Marcil y Stupin, según muestran documentos judiciales.
“El análisis independiente del Western Alliance Bank encontró que muchos de los préstamos comprometidos eran obra de fideicomisos más antiguos, menores y aún sin registro”, dijo el banco en su demanda. “Para complicar las cosas, el análisis de WAB encontró que varias propiedades subyacentes ya estaban en ejecución hipotecaria”.
Tanto Zions Bancorp como Western Alliance Bank afirman que los prestatarios no estaban informados sobre estas dos situaciones clave relacionadas con préstamos conflictivos y superpuestos.
En el caso de Blackhawk Plaza, no está claro que Ramanujan Group haya gastado gran parte de los millones de dólares que recibió de sus prestamistas para mantener vivo y próspero el centro.
Los inquilinos están fuera, al igual que Drager’s Market. Otros, como Apple Cinema, decidieron saltarse el centro después de mostrar interés inicialmente.
El Museo Cultural y Automotriz Blackhawk sigue siendo uno Vibrante sorteo local y regional para el centro.
Además del aviso de incumplimiento, un grupo de propietarios de propiedades comerciales de Blackhawk Plaza presentó una demanda en el Tribunal Superior del Condado de Contra Costa que muestra un panorama de condiciones de deterioro.
“Los demandados (Ramanujan Group y sus afiliados) descuidaron sus obligaciones de mantenimiento y reparación, lo que permitió el lento deterioro de la plaza”, dijeron los dueños de negocios en un expediente judicial.
El grupo que demanda al propietario incluye al propietario del Museo Cultural y Automotriz Blackhawk y del edificio de oficinas, según muestran los registros judiciales.
“Continuas grietas y baches en el estacionamiento, postes de luz en mal estado y que no funcionan, barandillas de escaleras oxidadas y rotas, escaleras rotas, tuberías de riego rotas y que no funcionan, agua sucia y erosión peligrosa del suelo” se encontraban entre los problemas enumerados en la denuncia del estado de Blackhawk.
La demanda afirma que algunos problemas parecen poner en peligro la vida, como “cableado abierto y con corriente”. La denuncia contiene varias imágenes de degradación y peligro.
En contraste con estas desventajas actuales, Blackhawk Plaza a menudo se caracterizaba como un centro comercial de primer nivel cuando estaba en su mejor momento.
“La plaza es un centro al aire libre ‘único en su tipo’ que presenta una arquitectura mediterránea estilo pueblo, un interior con paisaje acuático y acogedoras vistas de terrazas que atraen tanto a turistas como a residentes del vecindario”, afirman los documentos judiciales del condado de Contra Costa.
