Los cambios del gobierno en los impuestos a la propiedad se han convertido en una de las cuestiones políticas definitorias del segundo mandato laborista, generando feroces críticas de sus opositores que argumentan que son un “ataque a las aspiraciones” que destruirá el valor de las viviendas.
En las tres semanas desde que se revelaron en el Presupuesto el 12 de mayo cambios en el impuesto sobre las ganancias de capital y el apalancamiento negativo, los datos inmobiliarios están empezando a mostrar cómo podrían afectar al mercado inmobiliario de Australia. Esto es lo que muestran los datos y lo que podría suceder a continuación.
El impacto sobre los precios de la vivienda es “relativamente modesto”
Ya hay mucho calor saliendo del sector inmobiliario debido al aumento de las tasas de interés, las restricciones financieras de los hogares y la crisis del petróleo, todo lo cual ha frenado la actividad de compra.
Esto fue particularmente cierto en los dos mercados inmobiliarios más grandes del país, Sydney y Melbourne, que registraron modestas caídas de precios.
Los precios en las capitales de los estados comenzaron a subir a principios de mayo, antes de revertirse después del presupuesto, lo que llevó a una visualización general de los precios mensuales. Sydney y Melbourne han sido negativas.
La fecha del Presupuesto es significativa porque después del 12 de mayo los inversores ya no podrán orientar negativamente su propiedad a partir de mediados del próximo año, con la notable excepción de aquellos que compren viviendas nuevas, una característica diseñada para fomentar una mayor oferta.
Mientras que el Tesoro espera que los cambios impositivos creen un lastre de dos puntos porcentuales sobre los precios de las propiedades en dos años, el economista jefe de AMP, Shane Oliver, predice un impacto del 5% en 12 meses.
Es decir, en el modelo de Oliver, si los precios van a mantenerse estables durante el próximo año sin cambios en la mano de obra, ahora serán un 5% más bajos.
“El impacto será bastante rápido, no ocurrirá en 10 años, ocurrirá en el corto plazo”, dijo Oliver.
“Hasta que los rendimientos de los alquileres mejoren, los inversores se abstendrán en el corto plazo”.
Según los economistas del Commonwealth Bank, la reacción del mercado a los cambios presupuestarios ha sido más rápida de lo esperado, lo que plantea la posibilidad de una fuerte caída de los precios a corto plazo.
Pero el CBA dice que el impacto es “modesto” en comparación con las tasas de interés, la oferta de viviendas y el crecimiento de la población, lo que hace que los cambios impositivos sean un efecto menor, incluso de tercer o cuarto lugar, sobre los precios.
Baja tasa de liquidación de viviendas
Los inversores son muy activos en Nueva Gales del Sur, ya que existen pruebas preliminares contundentes que sugieren que Sydney será la más afectada por cualquier lastre de precios debido a cambios impositivos.
Los inversores obtienen más del 43% de los préstamos para vivienda en Nueva Gales del Sur, muy por encima del promedio nacional. Al mismo tiempo, el rendimiento del alquiler de Sydney (alquiler como porcentaje del valor de una propiedad) es el más bajo del país.
Sin un apalancamiento negativo, la tesis de inversión en algunas partes de Sydney ya no es tan atractiva como se supone que lograrían las reformas. Esto permitirá que los compradores de primera vivienda tengan más espacio para competir en un mercado en el que los precios los excluyen en gran medida.
Los rendimientos de los alquileres en Melbourne también son modestos, lo que puede ayudar a explicar la caída de los precios en mayo, aunque los inversores no son tan activos en Victoria como en Nueva Gales del Sur.
“Sydney es un mercado de alto costo, lo que significa que los rendimientos son muy, muy bajos”, dijo Nicola Powell, directora de economía e investigación de Domain.
“De la noche a la mañana, los cambios presupuestarios cambiaron completamente las decisiones de inversión, porque significaron que los inversores ahora mirarían más positivamente las casas prefabricadas”, dijo Powell, refiriéndose a propiedades con mayores ingresos que gastos.
La retirada de los inversores ya ha llevado la baja tasa de liquidación (el porcentaje de propiedades vendidas con éxito) a niveles no vistos desde el inicio de la pandemia, por debajo del 50%.
Tim Lawless, director ejecutivo de investigación de la división Asia-Pacífico de Kotality, dijo que es raro ver tasas de autorización tan bajas.
“Las tasas de liquidación eran fáciles antes del Presupuesto; vimos subir las tasas de interés y caer significativamente la confianza debido a la crisis del petróleo”, dijo Lawless.
“Entonces el presupuesto probablemente exacerbó esa falta de positividad”.
Tasas de interés y oferta de vivienda
Cualquier retroceso de precios debido a los cambios impositivos no será uniforme, y se espera que los propietarios registren grandes caídas en el valor en relación con la actividad inversora anteriormente alta.
Aquellas propiedades con un interés limitado por parte de los propietarios ocupantes podrían sufrir caídas de dos dígitos, ya que esencialmente no se pueden invertir a menos que los valores bajen materialmente. Partes de Adelaida y Brisbane, así como Sídney, han sido objeto de ofertas por parte de inversores, lo que las hace susceptibles a las caídas de precios.
Esto contrastará con las viviendas buscadas por propietarios-ocupantes, que deberían ver una fuerte demanda que limitará cualquier debilidad de los precios.
Lo que suceda a continuación estará determinado en gran medida por los movimientos de las tasas de interés, que actúan como un obstáculo, y la escasez de oferta, que limitará cualquier caída de precios.
La mayoría de los economistas creen que la oferta de viviendas a largo plazo en Australia eventualmente aumentará a medida que las tasas de interés bajen y los cambios impositivos se tengan en cuenta.
Este año ha habido tres subidas de tipos de interés y dos de los “cuatro grandes” bancos esperan al menos un aumento más en 2026.
Aunque el mercado nacional se ha inclinado a favor de los compradores, las viviendas australianas no se han vuelto repentinamente asequibles después de 25 años de aumentos de precios que superaron con creces los salarios.
Las elevadas tasas hipotecarias están reduciendo la capacidad de endeudamiento, haciendo más difícil comprar viviendas y encareciendo el pago de las hipotecas incluso cuando los precios de las propiedades caen.
