Las personas que compran o rehipotecan una casa ahora tienen que tomar una decisión difícil para decidir durante cuánto tiempo fijar la tasa de su hipoteca.
El año pasado, la mayoría de los prestatarios optaron por un plazo de dos años. Creían que las tasas de interés comenzarían a caer durante ese tiempo y que una breve corrección les permitiría cambiar a una tasa más barata más rápidamente.
Sin embargo, la confianza en que las tasas caerán drásticamente en el corto plazo está menguando, lo que significa que cada vez más personas están optando por fijar sus tasas durante cinco años, según el corredor hipotecario L&C.
La gran decisión: decidir si los prestatarios hipotecarios deben optar por una solución de dos años o de cinco años es difícil. Le preguntamos a dos expertos su opinión.
¿Qué está pasando con las tasas hipotecarias?
Las tasas hipotecarias han aumentado lentamente desde principios de febrero, lo contrario de lo que la mayoría de la gente esperaba a principios de 2024.
En enero, los mercados financieros predijeron que el Banco de Inglaterra comenzaría a recortar los tipos básicos a partir de marzo, lo que afecta a los precios de las hipotecas.
Sin embargo, las decepcionantes cifras de inflación, tanto aquí como en EE.UU., han mantenido al Banco de Inglaterra en espera durante más tiempo de lo esperado.
Ahora, el consenso general es que el primer recorte de la tasa base se producirá en agosto, seis meses más tarde de lo que se pensaba anteriormente.
Como resultado, en lugar de caer, las tasas hipotecarias fijas más baratas han aumentado alrededor de 0,5 puntos porcentuales desde enero, y los prestamistas consideran un escenario de tasas de interés “altas y prolongadas”.
Según Manifacts, el tipo fijo medio a cinco años es aproximadamente 0,43 puntos básicos inferior al de su homólogo a dos años.
La solución a cinco años más baja del mercado es actualmente del 4,28 por ciento, con una tarifa de £ 999, de Santander, mientras que Halifax ofrece la solución más baja a dos años del 4,78 por ciento con una tarifa de £ 1.099. Ambos acuerdos se dirigen a compradores en lugar de rehipotecar a propietarios.
Alguien que liquide una hipoteca de £200.000 durante un plazo de 25 años podría ahorrar £57 al mes eligiendo la opción más barata a cinco años.
¿Qué están haciendo los prestatarios hipotecarios?
David Hollingworth, director asociado de L&C Mortgage, dice que la división entre aquellos que fijan por dos a cinco años es aproximadamente 50:50.
“El hecho de que todavía se pronostica que las tasas de interés caerán con el tiempo, existe una división de productos entre aquellos que prefieren fijar unos pocos años en plazos más largos”, afirma.
‘Hemos visto un cambio de arreglos de dos años a arreglos de dos o cinco años y luego a una división más equitativa.
‘El atractivo de tipos más bajos a cinco años podría atraer más interés a medida que el mercado se estabilice, especialmente porque nadie sabe hasta qué punto pueden llegar realmente los tipos bajos.
Y añadió: “Todavía hay expectativas de un recorte de la tasa base este año, pero esto continúa cambiando tanto en términos de calendario como de cuán pronunciada podría ser la caída”.
“Sin embargo, puede hacer que los prestatarios se sientan indecisos a la hora de fijar sus préstamos en un momento en que las tasas son altas”.
50:50: David Hollingworth, director asociado de L&C Mortgages, dijo que la empresa ahora se estaba dividiendo aún más en índices que decidieron fijar durante dos y cinco años.
¿Deberías arreglar tu hipoteca por cinco años?
El incentivo obvio para arreglarlo durante cinco años es que casi siempre es más barato hacerlo ahora.
Pero para la mayoría de la gente, ahora se trata menos de ahorros iniciales y del lado de largo plazo de las tasas de interés.
Nadie quiere fijarse una solución a cinco años a una tasa del 5 por ciento en 2024 sólo para descubrir que podrían haber vuelto a hipotecarse a una tasa del 3 por ciento en 2026 si hubieran optado por una solución a dos años.
La trayectoria implícita en el mercado para la tasa base en el informe de política monetaria del Banco de Inglaterra de mayo es que caerá del 5,25 por ciento a alrededor del 3,75 por ciento para fines de 2026.
Vale señalar que esta previsión supone un aumento promedio de 0,7 puntos porcentuales respecto al período equivalente del informe de febrero.
Tasa hipotecaria mínima versus tasa base: entre 2008 y 2022, la tasa base del Banco de Inglaterra siempre fue más alta que la hipoteca de tasa fija más baja.
¿En qué se basan las previsiones de tipos hipotecarios?
El precio de las hipotecas a tasa fija de los prestamistas se rige en gran medida por la tasa swap de Sony.
Los prestamistas hipotecarios celebran acuerdos de ‘swap’ de tipos de interés para protegerse contra el riesgo de tipos de interés asociado con la concesión de préstamos hipotecarios a tipos fijos.
Las tasas que pagan para hacer esto, conocidas como tasas swap, muestran lo que los prestamistas creen que será una determinada tasa en el futuro.
Al 11 de junio, el swap a cinco años estaba en el 4,09 por ciento y el swap a dos años en el 4,62 por ciento, ambos con tendencia por debajo de la tasa base actual.
“Es importante recordar que las tasas hipotecarias fijas parecen predecir la trayectoria de las tasas de interés”, dijo David Hollingworth de L&C.
‘Como resultado, los tipos fijos que se ofrecen actualmente están descontando tipos base más bajos que las expectativas actuales del mercado.
“Es por eso que las tasas fijas son más bajas que las opciones de tasa variable, y por qué las tasas fijas pueden subir y bajar incluso si la tasa base aún no se ha movido”.
Mantener: El Banco de Inglaterra optó por mantener el tipo base en el 5,25% a partir de agosto
¿Cuándo pueden caer las tasas hipotecarias?
Hollingworth dice que las tasas hipotecarias fijas sólo caerán significativamente si las expectativas sobre las tasas de interés futuras caen aún más en los próximos meses y años.
Y añadió: “Muchos economistas piensan que la tasa base seguirá disminuyendo y la trayectoria subyacente sugiere que la tasa base podría caer al 3,75 por ciento en 2026.
‘Aunque se trata de un cambio alcista en los últimos meses, no se puede garantizar nada.
‘Aun así, las tasas específicas que se ofrezcan en ese momento dependerán en gran medida de dónde se espera que aumenten las tasas a partir de ahí.
Peter Stimson, jefe del equipo de desarrollo de productos de Mpward Mortgage, cree que las tasas hipotecarias han alcanzado su punto máximo.
‘Si hay una posible subida en el camino, el precio de los tipos fijos no puede estar muy lejos de donde nos encontramos ahora. Si las expectativas siguen cayendo, los tipos fijos podrían tener precios más bajos.’
Peter Stimson, jefe de producto de MPowered Mortgages, está de acuerdo en que predecir la dirección futura de las tasas hipotecarias es difícil, aunque confía en que es poco probable que las tasas hipotecarias aumenten a partir de aquí.
“Creemos que las tasas hipotecarias están ahora en su punto máximo”, dijo Stimson.
‘Sin embargo, esto no significa que los consumidores deban esperar que los tipos hipotecarios caigan inmediatamente si el Banco de Inglaterra reduce los tipos de interés.
‘Gran parte del recorte proyectado ya se ha atribuido a la fijación de precios de las tasas de interés a plazo.
‘Por tanto, el ritmo al que caen los tipos dependerá realmente de cuánto caiga la inflación en los próximos meses y del alcance y momento de cualquier recorte de tipos del Banco de Inglaterra.
“Aunque esperamos que las tasas hipotecarias finalmente alcancen su punto máximo ahora, si este año nos ha enseñado algo a todos es que no hay garantías cuando se trata de predecir lo que sucederá a continuación con las tasas hipotecarias”.
Una cosa en la que están de acuerdo la mayoría de los comentaristas y expertos es que las tasas hipotecarias no volverán a los mínimos que disfrutaban antes de 2022, cuando los prestatarios con mayor capital pudieron obtener tasas inferiores al 1 por ciento.
“Ciertamente no vemos un retorno al período de una década de bajas tasas de interés de 2010 a 2021”, dijo Stimson.
“A largo plazo, creemos que las tasas de interés del Banco de Inglaterra probablemente se estabilizarán alrededor del 4 por ciento, pero podría haber un rango hacia ambos lados dependiendo de lo que suceda en la economía en general”.
Si Stimson, entre otros, tiene razón y las tasas de interés se estabilizan alrededor del 4 por ciento o incluso ligeramente por debajo, es poco probable que veamos muchos cambios en las tasas hipotecarias fijas.
Antes del rápido aumento de la tasa base entre diciembre de 2021 y agosto de 2023, la tasa hipotecaria mínima tenía una tendencia superior a la tasa base. Fue entre 2008 y 2022.
Esto significa que incluso si la tasa base se fija en alrededor del 4 por ciento, deberíamos esperar que las tasas hipotecarias sean más altas que eso, a menos que haya razones para creer que las tasas bajarán aún más.
¿Qué deberían considerar los prestatarios hipotecarios?
En última instancia, elegir cuánto tiempo fijar depende de lo que uno piense de las tasas de interés durante ese período.
También dependerá de sus circunstancias personales. Si alguien cree que necesita mudarse en menos de cinco años, una solución de cinco años no es ideal porque generalmente hay tarifas por cancelar el contrato antes de tiempo.
Aquellos que optan por una solución de dos años esencialmente están cubriendo sus apuestas sobre las tasas de interés durante los próximos años.
Contarán con la expectativa de que una vez que la inflación haya disminuido por completo, las tasas de interés bajarán.
Se preparan para una tasa más alta durante dos años con la esperanza de que la tasa que elijan los salve al final si simplemente optan por la solución de cinco años.
Quienes opten por una solución a cinco años ahorrarán en el corto plazo y asegurarán sus pagos por mucho más tiempo.
También existen otras opciones para los prestatarios. Pueden obtener un rastreador de dos años que rastreará la tasa base del Banco de Inglaterra.
Aunque actualmente son más caras que las ofertas de tasa fija, una hipoteca de seguimiento puede aprovechar las reducciones de la tasa base de los prestatarios sin incurrir en cargos por pago anticipado.
Hay soluciones de tres años e incluso de diez años que se pueden considerar.
Hollingworth añadió: “Vemos un aumento en la tasa fija a tres años que podría equilibrar a aquellos que piensan que dos años podrían llegar demasiado pronto pero que todavía están felices de revisar antes del cronograma de cinco años.
‘No se puede explicar lo que podría cambiar y los factores externos claramente marcarán una gran diferencia en las perspectivas de las tasas con el tiempo.
‘En lugar de intentar predecir lo que podría suceder, los prestatarios estarán mejor informados sobre qué funcionará mejor para ellos.
‘Aquellos que permanecerán en su propiedad a largo plazo pueden estar felices de fijar las tarifas durante cinco años o más y no se debe descartar la opción.
“Aquellos que esperan que los tipos bajen pueden claramente adoptar una visión a corto plazo, pero deberían considerar su posición si las circunstancias cambian y si tienen la capacidad de adaptarse a tipos y pagos más altos”.
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