Al presidente Donald Trump le encanta tener un chivo expiatorio fácil y el miércoles culpó a uno de la crisis inmobiliaria del país: inversionistas que están comprando grandes cantidades de viviendas unifamiliares y operándolas como propiedades de alquiler.
Trump escribió en Truth Social que está tomando medidas para frenar este tipo de compras como parte de un programa más amplio para que las viviendas vuelvan a ser asequibles. Dijo que “la gente vive en casas, no en corporaciones”. Dijo que brindaría más detalles en dos semanas, cuando visite Davos, una estación de esquí suiza no conocida por sus viviendas asequibles.
Pero no es necesario esperar a conocer los detalles. Los propietarios no son la causa de la crisis inmobiliaria del país, y cualquier plan que reduzca la inversión en vivienda sólo empeorará las cosas.
Una crisis es un problema simple con una solución compleja. El problema es que no hay suficientes viviendas en Estados Unidos. La parte más difícil es construir más. Ciertamente es más fácil y probablemente mejor política hablar de prohibir a los inversores, imponer controles de alquileres o expulsar a los inmigrantes del país, pero nada de eso va a funcionar. La manera de hacer que la vivienda sea más asequible es construir más viviendas.
La construcción no se ha recuperado completamente de la crisis financiera de 2008. Desde entonces, la población ha crecido más rápido que la oferta de viviendas nuevas, y el resultado es un gran juego de sillas musicales con casi suficientes sillas. Aunque las estimaciones varían, los expertos generalmente coinciden en que necesitamos millones de nuevas unidades de vivienda para cerrar la brecha. Up for Growth, un grupo de expertos centrado en la escasez, cifra la cifra en 3,78 millones.
A medio cocer
Casi un año después de asumir el cargo, Trump aún no ha presentado ningún plan significativo para impulsar la construcción de viviendas. En cambio, ofreció varias ideas a medias, como en noviembre, cuando sugirió en sus plataformas de redes sociales que su administración podría introducir un préstamo hipotecario a 50 años.
Su amenaza de prohibir a los inversores institucionales es el último ejemplo. Como suele ocurrir, Trump no propone una política real con detalles reales. Está diciendo cosas que cree que la gente quiere escuchar, incluso si se basan en el manual de políticas de los progresistas que le encanta odiar.
Tampoco está claro si Trump tiene el poder de prohibir a los compradores institucionales o si el Congreso aceptará seguir adelante con la idea. Sin embargo, por el bien de este ensayo, tratémoslo como un concepto real. Supongamos, por ejemplo, que Trump pretende aprobar un proyecto de ley presentado en 2022 por el representante Adam Smith, demócrata por Washington, que impondría un impuesto del 100% a la compra de viviendas unifamiliares por parte de cualquier corporación con activos de 20 millones de dólares o más.
Lo primero que hay que saber es que una propuesta de este tipo no impediría la mayoría de las compras de viviendas unifamiliares para su uso como propiedades de alquiler. En 2022, el Urban Institute estima que los inversores institucionales poseerán 574.000 viviendas unifamiliares. Eso era menos del 1% de las viviendas unifamiliares del país y menos del 5% de los alquileres unifamiliares. En otras palabras, la mayoría de las casas de alquiler pertenecen a pequeños propietarios.
La prohibición puede tener algunos beneficios. Una menor competencia de los inversores puede empujar a los vendedores a aceptar precios más bajos; Es más probable que los compradores vivan en la casa en lugar de alquilarla.
Pero penalizará a los inquilinos. El aumento de la inversión institucional en viviendas unifamiliares se entiende mejor como un reemplazo posterior a la crisis de los préstamos hipotecarios de alto riesgo. Estándares crediticios más estrictos significan que millones de estadounidenses ya no pueden obtener préstamos para comprar viviendas. Los propietarios institucionales permiten que las personas vivan en el mismo lugar pero como inquilinos.
¿Sería mejor ampliar el préstamo? Puede haber un instinto de decir que sí. Los estadounidenses generalmente ven la propiedad de vivienda como un fin en sí mismo, como un medio para la creación de riqueza y como la piedra angular de una comunidad estable. Pero la crisis inmobiliaria muestra que las casas compradas con préstamos de alto riesgo sólo dan la ilusión de ser propietarios. Los prestatarios no crearon capital ni establecieron una comunidad permanente.
Dar opciones a los inquilinos
Los abundantes bolsillos de los inversores institucionales no sólo ofrecen más opciones a los inquilinos. También están proporcionando una nueva fuente de capital para los constructores de viviendas. Las empresas pueden vender el exceso de inventario a empresas de alquiler, lo que les permite construir de manera más agresiva. Y, en algunos casos, están construyendo viviendas para empresas de alquiler. El año pasado, el constructor de viviendas DR Horton completó una subdivisión de 72 viviendas unifamiliares en las afueras de Tallahassee, Florida, llamada Cypress en Wesley Park. Alquila las casas y luego las vende todas a una empresa de inversión llamada Topaz Capital Group.
Nadie se inmutaría si hubiera un edificio de apartamentos de 72 unidades llamado Cypress en Wesley Park.
De hecho, es importante recordar que la propiedad institucional de viviendas no es nada nuevo. Los propietarios institucionales tienen una presencia importante y antigua en el mercado de apartamentos. Invitation Homes, el mayor propietario de viviendas unifamiliares de alquiler del país, poseía o administraba alrededor de 110.000 propiedades hasta septiembre, lo que representa una gran cantidad de viviendas. Eso es aproximadamente una décima parte del número de apartamentos que posee o administra Greystar, el propietario más grande del país.
El mercado de apartamentos ofrece una advertencia. El Departamento de Justicia desmanteló recientemente un sistema en el que, según afirmó, varios de los propietarios de apartamentos más importantes, incluido Greystar, estaban en connivencia a través de un servicio de fijación de precios de terceros, RealPage, para aumentar los alquileres. En algunas áreas metropolitanas, principalmente en el Sun Belt, los inversionistas institucionales han comprado suficientes viviendas unifamiliares como para potencialmente involucrarse en travesuras similares. Esto es algo que los reguladores deben vigilar.
Pero volvamos al panorama general. He aquí una prueba de fuego que puede utilizar cuando los políticos dicen que tienen una idea para hacer que las viviendas sean más asequibles: ¿resultará en la construcción de más viviendas?
Sólo ayuda si la respuesta es sí.
Benjamin Appelbaum escribe sobre negocios y economía para el consejo editorial de The New York Times.
