El presidente Donald Trump dijo recientemente en las redes sociales que pediría al Congreso que impidiera que los grandes inversores y las empresas de capital privado compren viviendas unifamiliares.
su plan No hubo muchos detalles Pero un estribillo común que se repite en todo Estados Unidos es que los inversores no deberían ser propietarios de viviendas, y eso ha hecho subir los precios.
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Los críticos han argumentado que el problema ha sido exagerado, con un Aproximadamente el 4% de los alquileres unifamiliares Propiedad de inversores institucionales. Los estudios a lo largo de los años han demostrado consistentemente que el condado de San Diego es uno de los Tarifa mínima Inversores institucionales.
Aún así, la medida puede ser popular entre los votantes e incluso puede marcar una pequeña diferencia en el mercado inmobiliario si impide que algunas grandes empresas como Blackstone compren la propiedad.
Pregunta: ¿Impedirá el Congreso que los grandes inversores compren viviendas unifamiliares?
Economista
Ray Major, economista
Sí: Se debería prohibir a los inversores institucionales la propiedad de viviendas unifamiliares. El sueño americano se basa en la propiedad de una vivienda, y todas las personas en Estados Unidos deberían poder trabajar duro y costear una vivienda. Los inversores institucionales reducen la oferta y hacen subir los precios de las viviendas, convirtiendo a los posibles propietarios en inquilinos de por vida. Esto, a largo plazo, eliminará la capacidad del estadounidense promedio de generar riqueza generacional y transmitirla a sus hijos.
Carolyn Freund, Escuela de Política y Estrategia Global de UC San Diego
No: Los inversores tienen efectos mixtos sobre la asequibilidad de la vivienda. Las familias que no pueden permitirse el lujo de comprar se beneficiarán del alquiler en vecindarios con escuelas sólidas. Los inversores también pueden estabilizar los mercados durante las recesiones, como lo hicieron después de la crisis financiera, cuando los precios cayeron. Para mejorar la asequibilidad, limitar la propiedad de grandes inversores en mercados donde tienen poder de fijación de precios tendría más sentido que una prohibición total. Y si el objetivo es aumentar la oferta de viviendas y mejorar la asequibilidad, existen herramientas mucho mejores que las restricciones a la inversión.
Kelly Cunningham, Instituto de Investigación Económica de San Diego
No: La mayoría de las viviendas unifamiliares de alquiler pertenecen a propietarios pequeños y medianos, y los grandes inversores representan menos del 5%. Culpar a las grandes empresas parece un deseo populista de pretender que la administración se preocupa por los precios de las viviendas y está haciendo algo con respecto a la asequibilidad, pero ignora los verdaderos impulsores de los costos de la vivienda y los problemas reales causados por la sobrerregulación, las restricciones al desarrollo y las tasas de capitalización. Las políticas que culpan a los inversores pueden terminar con consecuencias adversas para el mercado interno en su conjunto.
Alan Jean, Universidad de San Diego
Sí: Los inversores institucionales son una pequeña parte del mercado, pero su influencia está creciendo. Importan en los márgenes, lo que puede tener grandes implicaciones para algunas comunidades. Al aumentar la demanda de vivienda, aumentan los precios, lo que lleva a la inflación de los precios de la vivienda como uno de los principales contribuyentes a las tasas de inflación general más altas. También pueden expulsar a los compradores individuales, que pueden tener dificultades para competir con ofertas exclusivamente en efectivo en un entorno de altas tasas de interés.
James Hamilton, Universidad de California en San Diego
No: Si un inversor compra una casa y la alquila, es una casa menos ocupada por el propietario y una casa más ocupada por el inquilino. Esto no cambia el costo total de la vivienda. Además, la Constitución no otorga al Congreso ni al Presidente el poder de imponer tales regulaciones. Este es un problema local, no un problema nacional. La verdadera solución es reducir las tarifas locales y las restricciones a la construcción de viviendas.
Norma Miller, Universidad de San Diego
No: Este límite a la propiedad institucional es un símbolo de la intervención impulsada por la población en el mercado de la vivienda y, al igual que el control de los alquileres, es perjudicial en el largo plazo, ya que inhibe la asignación de capital y la nueva oferta en el mercado de la vivienda. Los precios de las viviendas y los niveles de alquiler están impulsados abrumadoramente por los fundamentos de la oferta y la demanda: como el crecimiento del empleo, la migración, las restricciones de zonificación, los NIMBY y los niveles de construcción. Las instituciones pueden gestionar las tarifas de forma más sistemática mediante el uso de herramientas dinámicas de fijación de precios y procedimientos operativos estandarizados, pero no dictan el mercado. Ellos responden a ello.
David Ely, Universidad Estatal de San Diego
No: La escasez de viviendas unifamiliares asequibles se debe principalmente a la insuficiencia de nuevas construcciones. Los propietarios actuales que eligen no actualizar porque no quieren renunciar a sus hipotecas de bajo interés es un factor que contribuye. Dada la proporción relativamente pequeña de viviendas unifamiliares propiedad de inversores institucionales, restringir sus compras de viviendas no ampliaría materialmente el stock de viviendas disponibles para los hogares ni frenaría el crecimiento de los precios.
Ejecutivos
Phil Blair, mano de obra
No: El problema no es quién es el propietario de la propiedad en alquiler, sino la poca gente que se encuentra allí. El sector privado ha encontrado un nicho de inversión inmobiliaria y merece poder explotarlo. La ley de la oferta y la demanda dice que se construyen más viviendas y los alquileres bajarán. La administración podría liberar miles de acres de tierra no utilizada en todo el país para viviendas esenciales.
Chris Van Gorder, Scripps Salud
Sí: El porcentaje puede ser menor en términos del número de viviendas compradas por grandes inversores, capital privado u otros inversores corporativos. Pero sus compras hacen subir los precios de las viviendas, reduciendo el inventario disponible para quienes están dispuestos a comprar casas para su uso personal con riqueza personal. Creo que podría moderar los precios de la vivienda aumentando la disponibilidad para los compradores privados.
Jamie Moraga, Franklin Revere
No: El presidente Trump ha propuesto prohibir a los grandes inversores institucionales comprar más viviendas unifamiliares. La palabra clave “más” indica un límite, no una venta. En lugar de una prohibición total, el Congreso podría encontrar apoyo bipartidista para establecer un límite a la propiedad institucional de viviendas unifamiliares. Un límite podría facilitar la competencia para los compradores por primera vez, ayudar a proteger a los inquilinos de los “megapropietarios” y reducir la concentración del mercado. También puede ayudar a equilibrar los efectos de la asequibilidad de la vivienda, la oferta de alquiler y la construcción de viviendas.
Gary London, asesor de London Mode
Sí: Pero es una especie de balón prisionero económico porque San Diego tiene relativamente pocas viviendas en carteras institucionales. Propongo una legislación que 1) se centre en políticas de zonificación y uso de la tierra para fomentar la construcción de nuevas viviendas, 2) fomente la reducción de personal de las personas mayores mediante la eliminación de los impuestos a las ganancias de capital, y 3) permita una transferencia única de los impuestos a la propiedad existentes a nuevas transacciones. Entonces surgirá un mercado de reventa más fuerte, junto con la demanda de viviendas nuevas.
Bob Rauch, RA Rauch y asociados
No: Los inversores institucionales representan una pequeña parte del mercado inmobiliario, por lo que prohibirlos contribuiría poco a bajar los precios. Proporcionan viviendas de alquiler para quienes no pueden o no quieren comprar. Políticas similares impulsadas por el alcalde Mamdani en la ciudad de Nueva York, propuestas para limitar quién puede comprar propiedades. Necesitamos reducir las regulaciones, impuestos y tasas que obstaculizan el suministro. Limitar quién puede comprar viviendas reduce el mercado y desalienta la construcción.
Austin Neudecker, Crecimiento de las olas
Sí: Aunque la propiedad institucional actualmente representa solo el 4% del mercado, los fondos con una focalización algorítmica cada vez mayor, ofertas en efectivo y conversión a alquileres pueden hacer subir los precios y crear externalidades negativas, que afectan particularmente a los compradores primerizos. En primer lugar, realizar pruebas específicas de mercado con plazos breves y analizar el impacto en los precios, la oferta y la asequibilidad de los alquileres antes de una implementación más amplia o permitir que expiren.
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