¡Se acerca el rescate! ¡Se acerca el rescate!
Sí, los partidarios de “no caer” en el sector inmobiliario pueden tener razón en cuanto a que los precios de las viviendas evitarán otro fuerte colapso. Es posible que esos gurús tengan razón, ya que mis predicciones no pueden faltar para el mercado inmobiliario de 2026.
El gobierno federal acudirá una vez más al “rescate”.
Dado que la asequibilidad es ridículamente baja para los buscadores de vivienda, este año veremos muchos intentos de salvar la vivienda de la solución habitual del libre mercado para un mercado terriblemente sobrevaluado: la caída de los precios.
Piense en el dolor del valor presente observando los pagos mensuales y cómo han aumentado en los últimos años. Mi confiable hoja de cálculo combina los precios medios mensuales calculados por Atom y las tasas hipotecarias de Freddie Mac, suponiendo un pago inicial del 20%.
A nivel nacional, los pagos mensuales en octubre fueron de $2,251 para una casa de precio medio de $360,000. Que ha aumentado sólo un 2% en un año.
Sin embargo, esta carga aumentó un 99% en cinco años y entre las contracciones económicas de la era de la pandemia. Aumentó un 154% en una década, cuando la recuperación de la Gran Recesión estaba en pleno apogeo. Y eso es un aumento del 198% desde 2010.
Sí, los pagos esencialmente se han triplicado desde el estallido de la última burbuja. ¿Quién tiene un aumento de ese tamaño?
A nivel estatal, el pago de $4,597 por una casa de precio medio de $735,000 en California en octubre fue más que el año anterior. Pero la carga ha aumentado un 94% en cinco años, un 145% en una década y un 267% desde 2010.
Accesorios
Para evitar el alto riesgo actual de una caída del mercado, se crearán viviendas con diferentes estrategias.
Nuevos préstamos: Ya hemos visto el concepto de hipoteca a 50 años. Si bien esta sería otra herramienta para los buscadores de casas que intentan satisfacer sus realidades de valor financiero, la industria quería una solución más rentable.
Préstamos baratos: Dos agencias federales de compra de hipotecas están ahora reduciendo las tasas hipotecarias con un giro tecnológico: reteniendo, no revendiendo, ciertos préstamos hipotecarios que garantizan. Este gobierno asume el riesgo de tasa que de otro modo sufrirían los inversionistas hipotecarios.
Dinero en efectivo: Alguna forma de incentivo financiero para los compradores (especialmente para los propietarios primerizos) es una medida común cuando los mercados están enfermos. Es una gran oferta para los pocos afortunados que califican. Pero crea competencia para otros aspirantes a propietarios.
Reducciones de impuestos: Piense en los propietarios que gastan mucho dinero en sus residencias. Los primeros 500.000 dólares de ganancias ahora están libres de impuestos para las parejas (250.000 dólares para los solteros) después de la venta. Aumentar estas donaciones de impuestos supuestamente creará oferta al permitir la venta de viviendas a las que sobreviven los propietarios más antiguos.
Dulzura de la inversión: Los cambios a la ley tributaria del año pasado aumentaron el atractivo de la vivienda para ciertos inversionistas al acelerar la depreciación de esas adquisiciones. Eso es bueno para los inversores, pero crea competencia adicional para los buscadores de casas individuales.
Promoción de la producción: No es fácil para los constructores construir cuando los inversores, banqueros y reguladores no quieren que asuman demasiados riesgos, dado el exceso de casas sin vender y apartamentos sin alquilar. Espere tentaciones extravagantes para intentar impulsar una iniciativa de construcción.
deformidad
El potencial aumento de las ventas a corto plazo proveniente de estos rescates lo disfrutarán tanto los operadores de bienes raíces como los propietarios de viviendas y los buscadores de casas durante una juerga de compras.
Pero una mayor ayuda gubernamental para la vivienda probablemente distorsionaría un mercado que ya está desequilibrado.
Las ventas de viviendas colapsaron cuando la última solución fue la última solución: la política de dinero barato de la Reserva Federal.
Piense en la velocidad de las transacciones a medida que las tasas hipotecarias aumentan desde mínimos históricos. A nivel nacional, las ventas han bajado un 26% respecto a los tres años anteriores. En todo el estado, son un 31% más bajos.
Sí, todo el mundo habla de “asequibilidad”, pero eso no significa ganar elecciones haciendo lo que realmente se necesita: dejar que los precios bajen.
PD: Si le parece bien manipular este mercado de propiedad, ¿por qué el control gubernamental de los alquileres es una mala idea?
Jonathan Lansner es columnista de negocios del Southern California News Group. Puede ser contactado en jlansner@scng.com
