Una tormenta perfecta de caída del valor de las propiedades de los edificios más antiguos, una débil demanda de inquilinos derivada de la pandemia y altas tasas de interés para nuevos préstamos y refinanciaciones ha sacudido el sector de edificios de oficinas de 2,4 billones de dólares.
Para algunos inversores inmobiliarios, esto puede ser algo bueno.
Varios edificios de oficinas importantes en todo el país -incluido Manhattan- se han vendido recientemente con descuentos de hasta el 70 por ciento a compradores oportunistas, que apuestan a que obtendrán grandes ganancias si los precios eventualmente repuntan.
En abril, una empresa poco conocida, Yellowstone Real Estate Investments, pagó 185 millones de dólares por 1740 Broadway, una torre de oficinas de un piso cerca de Columbus Circle en Manhattan. El gigante inversor Blackstone pagó 600 millones de dólares por el edificio hace una década. Y esta semana, dos empresas inmobiliarias se hicieron con una torre en el centro de Manhattan por menos de 50 millones de dólares, según Bloomberg.
Aunque se trata de compradores relativamente pequeños, su aumento es una señal de que el mercado inmobiliario comercial de Estados Unidos está creciendo. Los acuerdos difíciles son un ejemplo visible de los problemas que se están gestando en el sector y que podrían generar grandes pérdidas para cientos de bancos e inversores en préstamos respaldados por bienes raíces.
El director ejecutivo de Yellowstone, Isaac Hera, dijo que su empresa está haciendo el trato basándose en cálculos de que “nuestras inversiones actuales no se verán afectadas negativamente si los precios de las oficinas continúan bajando”. “Nunca intentamos cronometrar el mercado”, añadió Hera.
Algunos analistas de la industria han advertido que el acuerdo es la punta del iceberg, ya que los precios de los edificios de oficinas están tocando fondo, una señal de que se están alcanzando acuerdos más rápido que hace décadas.
“Las vacantes de oficinas están alcanzando niveles que nunca antes habíamos visto”, dijo Chad Littell, director nacional de análisis del mercado de capitales de Estados Unidos en la firma de investigación y datos de bienes raíces comerciales CoStar. “A medida que aumentan las vacantes, es difícil conseguir préstamos para comprar o desarrollar oficinas”.
CoStar predice que 2024 y 2025 serán los dos peores años registrados para los edificios de oficinas en términos de la cantidad de espacio que los inquilinos están regresando o desocupando en todo el país.
Es posible que la compleja dinámica y los incentivos competitivos de los actores del mercado –desde prestamistas e inquilinos hasta compradores y vendedores– no revelen el alcance total del problema hasta mucho más tarde.
Los problemas en el sector de oficinas comenzaron con la pandemia, que marcó el comienzo de un cambio permanente hacia el trabajo remoto. Desde entonces, los empleadores han tenido que adaptarse a que sus empleados no estén en la oficina cinco días a la semana, lo que ha obligado a muchos a reducir el espacio de sus oficinas. Esto ha perjudicado a los propietarios de edificios, que dependen de alquileres regulares para pagar sus hipotecas.
El aumento de las tasas de interés ha dificultado las cosas, ya que muchos propietarios no están dispuestos a renegociar los acuerdos de financiación o no pueden permitirse nuevas hipotecas, especialmente si los propietarios no tienen suficientes inquilinos que paguen el alquiler. Algunos propietarios de edificios han amenazado con mudarse de sus propiedades.
Al mismo tiempo, los prestamistas e inversores en bonos respaldados por préstamos inmobiliarios comerciales están tratando de evitar ejecuciones hipotecarias sobre edificios y enfrentan grandes pérdidas a través de ventas en dificultades. En cambio, muchos han dado más tiempo a los propietarios, con la esperanza de que puedan contratar nuevos inquilinos y reanudar los pagos de la hipoteca. Actualmente, esta estrategia mantiene bajo control el número de edificios en dificultades a la venta. Pero en algún momento, las ejecuciones hipotecarias y las ventas en dificultades se vuelven inevitables y están ocurriendo en Nueva York, Chicago y Los Ángeles.
En lo que va del año, se han ejecutado o ejecutado 16 edificios de oficinas con hipotecas empaquetadas en bonos de bienes raíces comerciales, lo que ha resultado en pérdidas de 500 millones de dólares para los inversores a nivel nacional, según Trep, una firma de investigación y datos. El año pasado, se ejecutaron o cancelaron 26 hipotecas empaquetadas en bonos, lo que resultó en pérdidas de 265 millones de dólares para los inversores.
El valor en dólares de estas pérdidas es bajo porque aproximadamente 171 mil millones de dólares en hipotecas de edificios de oficinas están empaquetados en bonos. Pero Trepp ha puesto más de una cuarta parte de esos préstamos en una lista de vigilancia por posibles problemas, lo que significa que podrían cerrarse ventas más difíciles.
La mayoría de los cazadores de gangas están pagando todo en efectivo por los edificios de oficinas porque los prestamistas están más centrados en cerrar carteras de préstamos en problemas y menos abiertos a aceptar nuevos préstamos, dijeron expertos de la industria. Estos compradores a menudo se contentan con esperar a que bajen las tasas de interés antes de encerrarse en préstamos tradicionales a 10 años para financiar transacciones de edificios de oficinas.
Hera, de Yellowstone, dijo que prefiere comprar en efectivo cuando trata con vendedores en dificultades porque los acuerdos se cierran rápidamente. Añadió que su empresa, que depende del dinero de fondos de pensiones e inversores ricos, tenía “cientos de millones de dólares” para comprar otros activos o préstamos.
Yellowstone compró 1740 Broadway, un edificio en gran parte vacío, con planes de convertir potencialmente algunos pisos en apartamentos, dijo Hera. Un fondo de Blackstone pagó 600 millones de dólares en 2014 por el edificio histórico que alguna vez ocupó la Mutual Life Insurance Company de Nueva York. Edificio apodado “MONY”.
La compra de Blackstone fue financiada en parte por una hipoteca de 308 millones de dólares del Deutsche Bank, que luego se convirtió en un bono inmobiliario comercial que se vendió a inversores. Blackstone dijo que se deshizo de su participación en el edificio hace tres años, después de que los principales inquilinos comenzaron a irse durante la pandemia y el impacto en sus inversores fue limitado. Algunos inversores en el bono que respaldaba 1740 Broadway también sufrieron pérdidas porque los 185 millones de dólares que pagó Yellowstone fueron mucho menos de lo que valía la hipoteca.
TPG y su socio comercial, GFP Real Estate, también planean convertir el edificio de 27 pisos que adquirió en 222 Broadway en apartamentos por 147,5 millones de dólares, dijo una persona informada sobre el asunto. GFP es parte de un grupo propietario que planea convertir el histórico edificio Flatiron de Manhattan en apartamentos.
Muchos en el negocio inmobiliario ven la conversión de edificios de oficinas en apartamentos como una forma de abordar la necesidad de más viviendas en las ciudades y la menor demanda de espacio para oficinas. Pero la conversión es costosa y no todos los edificios son fáciles de restaurar.
Yellowstone y TPG adquirieron los dos edificios de Broadway a precios que eran aproximadamente un 70 por ciento más bajos de lo que se vendieron por última vez hace casi una década.
Robert Sarver, promotor inmobiliario y ex propietario de los Phoenix Suns de la Asociación Nacional de Baloncesto, está utilizando parte de su fortuna personal para invertir en edificios de oficinas. La familia del Sr. Server posee una firma de inversión con sede en Phoenix, 3Edgewood, que Adquirió propiedad de oficina el año pasado. Todas las ofertas en efectivo en Dallas y Houston.
Server vendió los Suns y un equipo profesional de baloncesto femenino hace dos años después de ser investigado por la NBA por acusaciones de maltrato al personal y uso de insultos raciales. él Supuestamente dos partes vendidas Por 4 mil millones de dólares. Sarver se negó a discutir el acuerdo.
En octubre, la empresa del Sr. Server pagó aproximadamente 580 millones de dólares en efectivo Para un complejo comercial y de oficinas relativamente nuevo en los suburbios de Dallas. Hace siete años, el complejo se vendió por más de 733 millones de dólares, según datos de CoStar.
Timothy Sloan, ex director ejecutivo de Wells Fargo y vicepresidente de la firma de inversión Fortes, dijo que era demasiado pronto para que la mayoría de los inversores institucionales comenzaran a comprar edificios de oficinas, incluso a precios desfavorecidos.
“Se ve gente rica comprando edificios de oficinas vacíos”, dijo Sloan. “Pero pueden adoptar una visión a largo plazo que un fondo de inversión no puede”.
Otra cosa que frena las compras en dificultades es que muchas propiedades antiguas requieren grandes inversiones de capital para pagar el tipo de comodidades que buscan los inquilinos o para convertir esos edificios en apartamentos residenciales.
Jeffrey Kaplan, fundador de Meadow Partners, un administrador inmobiliario de 6.200 millones de dólares, dijo que es difícil entusiasmarse demasiado con la compra de un antiguo edificio de oficinas que no tiene las comodidades de un edificio recién construido, incluso a un precio elevado.
“En algunos de estos edificios, no sé qué pasa”, dijo Kaplan. “No es posible convertir todos estos edificios de oficinas ‘meh’ en edificios residenciales. En muchos casos sigue siendo muy caro”.
Susan C. playero Contribuir con la investigación.
