En 2021, se espera que el precio medio de la vivienda en Melbourne supere el millón de dólares, después de una década de aumentar a un promedio de más de 70.000 dólares al año.
Era el segundo mercado inmobiliario más caro de Australia después de Sydney. Al año siguiente, los precios comenzaron a bajar.
El precio medio de una vivienda en la ciudad sigue siendo inferior al máximo de 10.000 dólares, según mostraron los datos publicados el jueves por Domain.
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Los inversores dicen que Victoria es una advertencia para otros estados, ya que la caída de los precios ayudó a que más propietarios-ocupantes ingresen al mercado.
Con más anuncios y menos competencia de los especuladores inmobiliarios ayudando a que la ciudad sea más asequible, ¿debería el resto de Australia hacer lo mismo?
Melbourne ha superado a Canberra y luego a Brisbane, donde los precios de la vivienda han aumentado casi 400.000 dólares en los últimos cuatro años. Con un precio de 1.083 millones de dólares, una casa de precio medio en Melbourne es ahora 40.000 dólares más cara que en Adelaida, según Domain Data.
Australia ha experimentado un aumento en la actividad de los inversores inmobiliarios en promedio y una disminución en los préstamos para compradores de primera vivienda, ya que los precios más altos y las tasas de interés en aumento hacen que las hipotecas sean menos asequibles para los trabajadores comunes que compiten con los inversores.
Pero los compradores de primera vivienda en Victoria representan una proporción cada vez mayor de los préstamos hipotecarios, mientras que la actividad de los inversores se está desacelerando, según muestran los datos de la Oficina de Estadísticas de Australia.
El estado ha visto aumentar la proporción de compradores por primera vez en los últimos años, y ahora representan casi tres de cada 10 préstamos hipotecarios, mientras que a nivel nacional el número ha disminuido.
El aumento se produce después de que el gobierno de Victoria introdujera un impuesto territorial adicional para los inversores, que asciende a unos 1.300 dólares al año para propiedades por valor de 650.000 dólares. Próximamente se aplicará un impuesto a plataformas como Airbnb y un aumento de impuestos sobre propiedades y terrenos desocupados.
El impuesto territorial tenía claramente como objetivo aumentar los ingresos presupuestarios, ya que la deuda de Victoria seguía aumentando, pero el impuesto sobre viviendas desocupadas tenía como objetivo poner más casas en el mercado.
Según los datos empíricos de Kotality, la inversión inmobiliaria disminuyó posteriormente en Victoria en relación con el resto del país a medida que los propietarios abandonaron el mercado a un ritmo cada vez mayor.
Menos propietarios significaron que el stock de alquiler cayó, cayendo de 678.000 en septiembre de 2023 a 655.000 en marzo, y todos los daños afectaron al área metropolitana de Victoria, según datos estatales de Active Bonds.
Tim Graham, miembro de la junta directiva del Consejo de Inversores Inmobiliarios de Australia, dijo que debería ser “una advertencia para otros estados de que si se va a desalentar la inversión y mantener bajas las propiedades de alquiler, se tendrá una crisis de alquiler mucho mayor en sus manos”.
Sin embargo, el éxodo de inversores de Victoria a otros estados ha coincidido con un crecimiento relativamente lento de los precios de los alquileres, que han subido un 33% desde principios de 2021, en comparación con un 40% o más en otras capitales importantes.
Saul Eslak, un economista independiente, afirmó que la experiencia de Melbourne era una prueba del argumento en contra de dar un tratamiento fiscal más ligero a las inversiones inmobiliarias.
“Esta experiencia victoriana muestra que eliminar las exenciones fiscales para los inversores inmobiliarios bien puede (reducir) la inversión (pero) eso no es necesariamente algo malo”, afirmó.
El ascenso de Melbourne en la clasificación de asequibilidad de la vivienda “debería celebrarse en lugar de sorprenderse”, afirmó Eslak.
Construir más casas
La asequibilidad de Melbourne también se ha visto favorecida por un fuerte y constante crecimiento de la oferta.
Brendan Coates, del Instituto Grattan, sostiene que un desarrollo más barato y más fácil que las restricciones estatales a los propietarios ha contribuido al éxito de Melbourne.
“Melbourne tiene ahora algunas de las viviendas más asequibles del país… y es un gran avance en la construcción de más viviendas”, dijo.
Victoria ha construido consistentemente al menos 55.000 viviendas por año durante una década, mientras que otros estados han tenido dificultades.
La tesorera de Victoria, Jacqueline Symes, dijo que el gobierno pretendía impulsar aún más el crecimiento de la vivienda “reformando la planificación, abriendo terrenos para viviendas y construyendo un canal de nueva oferta de una década de duración”.
Más construcción significa más viviendas en el mercado de Melbourne, lo que mantiene altos los inventarios de propiedades en un año en el que han caído en otras ciudades, según datos SQM.
Una excepción es Canberra, donde el número de propiedades en venta ha aumentado de manera similar al promedio de construcción de viviendas hasta 2023, lo que frena el crecimiento de los precios.
¿Será de corta duración un mayor poder adquisitivo?
Los precios bajos poco a poco están empezando a ir en contra de la asequibilidad de Melbourne. Inversor inmobiliario encuesta Los inversores sugieren recomprar después de buscar gangas en comparación con los mercados calientes de otros lugares.
Los proyectos se han vuelto menos rentables, lo que significa que las aprobaciones de construcción cayeron en el año hasta junio en Victoria, mientras que Nueva Gales del Sur aumentó más del 32% y Australia del Sur y Queensland más del 10%.
La caída de las tasas de interés y el aumento de los ingresos ayudarán a que más inversores y propietarios-ocupantes impulsen los precios en todo el país, según Elijah Owen, jefe de investigación de Kotality.
Sin embargo, los fuertes impuestos que Victoria impone a los inversores pueden impedir que el mercado se acelere al ritmo de 2010, afirmó Owen.
“Una menor participación de los inversores podría ayudar a mantener niveles más bajos de crecimiento de precios en toda Victoria, siempre que vaya acompañada de los efectos secundarios adecuados en la oferta”, afirma.
“Dada la atención negativa que los impuestos y cargas adicionales han atraído por parte de la comunidad inversora, claramente hay un lado positivo”.
