Se suponía que sería el año en el que el mercado inmobiliario finalmente recuperaría su encanto.
Las cosas iban bien para 2025 Se preveía una serie de recortes de tipos de interés que traerían alivio a millones de titulares de hipotecas.
Y el creciente costo de vida, que eleva implacablemente el costo de todo, desde las facturas hasta las vacaciones, parece estar enfriándose a un nivel manejable.
Los agentes inmobiliarios se mostraron optimistas en cuanto a que los compradores que habían estado esperando hasta que hubiera más certeza sobre sus finanzas y las tasas hipotecarias, así como sobre la situación política después de las elecciones generales y el presupuesto, eventualmente resistirían.
Pero apenas tres semanas después del inicio del nuevo año, algo de optimismo ya se está desvaneciendo. Los expertos inmobiliarios todavía esperan que los precios de la vivienda aumenten en general, aunque probablemente de forma más moderada, y no todas las zonas se beneficiarán.
Entonces, ¿qué salió mal y cómo afectará al mercado inmobiliario?
Expectativas bajas: los expertos inmobiliarios esperan que los precios de la vivienda aumenten durante todo el año
Money Mail habló con agentes de todo el país, así como con los principales analizadores de datos inmobiliarios del Reino Unido, para averiguar qué está sucediendo en el terreno y qué áreas es probable que experimenten los mayores aumentos de precios.
Además, para aquellos que planean vender este año, debemos investigar las características en las que los compradores insisten en desprenderse de su efectivo.
¿Qué predicen los expertos?
Los expertos inmobiliarios esperan un ligero crecimiento del precio de la vivienda a lo largo del año en general. No hay nada de qué entusiasmarse demasiado, pero al fin y al cabo hay crecimiento.
El sitio web inmobiliario Zoopla y la agencia inmobiliaria Knight Frank pronostican, por ejemplo, un aumento del 2,5 por ciento, mientras que el sitio web inmobiliario Rightmove y la agencia inmobiliaria Savills esperan un aumento del 4 por ciento.
Sin embargo, todos tienen claro que sus predicciones se basan en un elemento clave: la asequibilidad. En pocas palabras, los compradores pueden pagar por su próxima casa si se lo pueden permitir.
Pero si sus ingresos se ven erosionados por las altas tasas de interés y el aumento de las facturas familiares, pospondrán dar el primer paso en la escalera inmobiliaria o cambiar a su próxima casa.
Por el contrario, si los hogares se sienten más ricos este año, se inyectará cierta energía muy necesaria en el mercado inmobiliario.
Como lo expresó Lucian Cook, jefe de investigación residencial de Savills: “Si las tasas de interés caen y la asequibilidad mejora, significará un grupo más amplio de compradores en el mercado, así como compradores capaces de obtener hipotecas más grandes”.
A finales del año pasado, las perspectivas para las tasas hipotecarias en 2025 parecían halagüeñas. Los mercados financieros esperaban cuatro recortes en la tasa base del Banco de Inglaterra este año.
Esto lo reducirá al 3,75 por ciento desde el nivel actual del 4,75 por ciento.
Las transacciones hipotecarias están fuertemente influenciadas por la tasa base, por lo que parecía que también estaban bajando.
Pero apenas unos días después del inicio del nuevo año, esa perspectiva se hizo añicos por una caída en el mercado de bonos.
Las tasas de interés, o rendimientos, de la deuda pública han aumentado marcadamente a medida que los mercados internacionales de bonos se han contraído y los inversores se han preocupado cada vez más por el impacto del primer presupuesto de la canciller Rachel Reeves en octubre del año pasado.
Los principales bancos, incluidos HSBC, Santander y TSB, anunciaron subidas de tipos la semana pasada.
Las tasas de endeudamiento del gobierno del Reino Unido cayeron ligeramente la semana pasada después de que las cifras mostraran que la inflación había disminuido – 0,1 puntos porcentuales en diciembre -, generando esperanzas de que las perspectivas para las tasas de interés no sean tan nefastas como se temía. Pero toda esta incertidumbre ha hecho que los compradores de viviendas se sientan menos audaces.
Los últimos datos de Halifax de la semana pasada revelaron que los precios de la vivienda cayeron por primera vez en nueve meses en diciembre.
Crisis fiscal: las tasas del impuesto de timbre aumentarán a partir del 1 de abril de este año y los expertos esperan una avalancha de transacciones a medida que los compradores intenten vencer la fecha límite.
¿Qué área niega la depresión?
Existe un consenso abrumador entre los expertos inmobiliarios con los que habló Money Mail: las áreas que crecerán más en 2025 son aquellas donde las personas con ingresos medios todavía pueden permitirse comprar.
Richard Donnell, jefe de investigación y conocimientos de Zoopla, señaló que en la mayoría de las zonas de Londres, así como en el cinturón de cercanías circundante, los precios se han vuelto inasequibles para la mayoría y, por lo tanto, es poco probable que aumenten más este año.
Los hogares londinenses necesitarían ganar más de 70.000 libras esterlinas al año para poder permitirse una casa con una hipoteca del 85 por ciento, suponiendo que pidan prestado cuatro veces sus ingresos.
“Esperamos crecimiento en ciudades con economías grandes y en crecimiento y fuertes tasas de empleo, pero que no han visto un aumento vertiginoso de los precios de la vivienda en los últimos años”, afirma.
Los principales puntos de interés inmobiliario en Inglaterra y Gales incluyen Newcastle upon Tyne, Leeds, Stoke-on-Trent, Sunderland, Manchester, Liverpool y Birmingham.
Zoopla ha clasificado 120 áreas postales del Reino Unido según las perspectivas de precios de la vivienda de este año.
Para elaborar su ranking, tiene en cuenta la asequibilidad en cada zona, cuántos días se necesitan para vender una casa, qué proporción de viviendas han estado en el mercado durante más de seis meses y qué proporción ha perdido su valor en un 5 por ciento. centavo.
Nueve de los diez puntos críticos de este año se encuentran en Escocia, según las previsiones de Zuplar. Los tres primeros son Motherwell, Glasgow y Paisley.
Los precios aquí están muy por debajo del promedio del Reino Unido de £267,500, según Zoopla.
Por ejemplo, una casa típica en Motherwell cuesta £129.055. Las casas en las tres zonas se venden en unos 15 días (la media en el Reino Unido es de 38 días).
Cardiff es el principal destino turístico de Gales. Sin embargo, está sólo en el número 34. Sutton es la única zona de Londres entre las 40 primeras, en el puesto 38.
Las siguientes cinco regiones están todas en Londres, con áreas postales NW, SW, EC, W y WC. Es fácil ver por qué cuando observa los precios promedio de las viviendas en cada área.
El centro oeste de Londres es el más caro con £850,357, pero el más barato de los cinco, el noroeste de Londres, tiene un precio promedio de £635,416.
Mercado de compradores: actualmente es menos probable que los compradores superen la adversidad y menos probable que hagan concesiones
¿Qué buscan los compradores?
Sigue siendo un mercado de compradores en 2025. Como resultado, es menos probable que los compradores superen la adversidad y menos probabilidades de hacer concesiones.
Alex Pelosi-Buchanan, que vende propiedades para la agencia Exp en Monmouthshire, Gales del Sur, dice que a los compradores de su zona les preocupa obtener una buena relación calidad-precio.
“Desconfían del mercado y no quieren pensar que han pagado de más”, afirma.
Añade que las casas mejor presentadas se venden más rápido. “Los costes de renovación siguen siendo elevados, ya que los precios han subido desde la pandemia”, afirma. “Los compradores se lo piensan dos veces antes de comprar un lugar que necesita obras”.
Melanie Attwater atiende a un mercado muy diferente, pero ve tendencias similares. Vende casas por valor de £1 millón o más para eXp Luxury en Surrey.
‘Después de la pandemia, se vendió todo y hubo una gran reserva de compradores. Pero este año hay menos compradores y por eso pueden permitirse el lujo de ser exigentes”, afirma.
“Las casas que se venden rápidamente están listas para usar, es decir, no necesitan ninguna reforma ni actualización”.
Mark von Grunder, director de alquileres y agentes inmobiliarios de Londres Benham & Reeves, dijo que ve una tendencia similar en la capital.
“No es como en los viejos tiempos, cuando podías ponerla en el mercado a un precio excesivo y esperar que alguien aceptara porque amaba tu casa”, dice. “Todos los compradores pueden acceder a datos sobre cuántas propiedades similares se venden en línea”.
La planificación pandémica aún está en marcha
El mercado inmobiliario pospandemia se definió por la “carrera por el espacio”, a medida que los compradores abandonaban las ciudades en favor de espacios al aire libre y funciones domésticas.
Luego se ha producido un cambio en los últimos años, con personas que se mudan fuera de la ciudad o se resienten de sus largos viajes al trabajo, ya que tienen que regresar a la oficina con frecuencia.
Este año, esas tendencias seguirán vigentes, predicen los agentes inmobiliarios. Mark von Grunder dice que los compradores que regresan a Londres después de mudarse al campo están impulsando la demanda de una propiedad de primera.
“Todos quieren grandes jardines porque, por supuesto, lo primero que hacen cuando salen de Londres es comprarse un perro”, dice.
Von Grunder añadió que vendió una casa a una pareja no muy lejos de la que vendió después de la pandemia.
‘Se mudaron, pero pasaron más tiempo en Londres porque al principio él tenía que permanecer en la oficina más semanas, luego también tuvo que pasar más tiempo.
Finalmente, me dijeron que sólo querían volver a comprar su antigua casa pero, por supuesto, no podían. Así que a una distancia de una calle les encontré lo mismo.’
Mientras tanto, en Monmouthshire, Pelosi-Buchanan dijo que todavía veía un flujo constante de compradores de otras partes del país que buscaban propiedades más asequibles y un mejor estilo de vida.
“En estos momentos se puede conseguir una casa adosada de dos dormitorios en Abergavenny por unas 210.000 libras”, afirma. “Estamos bien conectados aquí gracias a la M4 y a las conexiones de tren, por lo que encontramos que la gente está feliz de viajar desde Bristol o Cardiff”.
Costos de capital: los hogares londinenses necesitan ganar más de £70.000 al año para poder permitirse una casa con una hipoteca del 85%, suponiendo que pidan prestado cuatro veces sus ingresos.
¿Qué hay en Londres?
Richard Donnell, de Zoopla, espera que el crecimiento de la capital sea bastante moderado este año. Pero, aun así, hay áreas que probablemente se quedarán atrás.
“Si eres valiente, puedes encontrar pisos que no han subido de precio desde 2016”, afirma. “Esto significa que en realidad son alrededor de un 30 por ciento menos”.
Mark von Grunder también ve promesas en las regiones que resurgirán este año. “No creo que mucha gente entendiera lo que significaría la línea isabelina hasta que estuvo completa y en funcionamiento”, dice.
‘Ahora áreas como Woolwich y Southall están resurgiendo y son populares porque ahora están muy bien conectadas.
“Los precios siguen siendo altos en Ealing Broadway, pero Southall está ahora a sólo tres paradas de la línea Elizabeth y los precios son alrededor de un 30 por ciento más bajos”.
Evite el aumento del impuesto de timbre
Las tasas del impuesto de timbre están aumentando desde el 1 de abril de este año y los expertos esperan una avalancha de transacciones a medida que los compradores intentan cumplir con la fecha límite.
Por el momento, no se pagan impuestos sobre las primeras 250.000 libras esterlinas, pero esta cantidad caerá al nivel anterior de 125.000 libras esterlinas.
Los compradores por primera vez no pagan impuesto de timbre al comprar una casa por valor de £425,000. Este umbral se reducirá a £300.000, lo que significa que no pagarán nada por pagar £6.250 en impuesto de timbre.
Sam Harper es agente inmobiliario de la agencia James Lawrence y vende casas en el centro de la ciudad de Birmingham.
Dijo: “Estamos muy ocupados en este momento, especialmente porque los compradores están tratando de terminar antes de la fecha límite”. Pero esperamos un mes de mayo más tranquilo antes de que vuelva el verano”.
Cuanto más impuestos tengan que pagar los compradores, menos tendrán que gastar en la propiedad, por lo que puede ayudar a frenar el aumento de los precios de la vivienda.
Un segundo cambio de reglas podría aumentar la actividad en el mercado a finales de este año.
El viernes pasado, la Autoridad de Conducta Financiera dijo que estaba considerando flexibilizar las reglas hipotecarias, que se introdujeron para proteger a los prestatarios de préstamos imprudentes a raíz de la crisis financiera de 2008.
Los compradores de vivienda pueden descubrir que pueden pedir prestado más que en el pasado, mientras que los compradores por primera vez pueden salvarse con un pequeño depósito.
Las reglas exigen que los prestamistas se aseguren de que los consumidores puedan seguir pagando su hipoteca incluso si las tasas suben.
Pero no es seguro que se implementen cambios este año, ya que aún se encuentran en la etapa de propuesta.
rachel.rickard@dailymail.co.uk
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