Reducir las exenciones fiscales para los inversores inmobiliarios puede no causar mucho daño a los precios de las viviendas, pero eso no significa que no pueda marcar una diferencia significativa en las tasas de propiedad de viviendas en los próximos años.
Las presentaciones presentadas al Comité del Senado sobre Descuentos Fiscales sobre las Ganancias de Capital, liderado por los Verdes, y las conversaciones con economistas proporcionan varios argumentos convincentes de por qué el gobierno albanés podría ganar si finalmente encuentra el coraje para llevar a cabo esta reforma.
Durante décadas ha habido un fuerte electorado de los llamados “australianos ambiciosos” que quieren generosas exenciones fiscales para ayudar a allanar el camino hacia sus sueños de riqueza inmobiliaria y, por lo tanto, han rechazado cualquier intento de frenar exenciones como la exención fiscal del 50% sobre las ganancias de capital y el apalancamiento negativo.
Lo que alguna vez fue un veneno político, es una idea cuyo momento finalmente puede llegar.
Existe una ira cruda y profunda por la asequibilidad de la vivienda.
Jim Chalmers describió la vivienda como “la cuestión definitoria de la equidad intergeneracional” en su reciente entrevista con Guardian Australia.
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Está claro que existe una profunda disparidad que debe abordarse en lo que respecta a las exenciones fiscales para los inversores.
La quinta parte más rica de los australianos recibe alrededor del 90% de la exención del CGT, mientras que el 10% de los que más ganan recibe más del 80%.
El 1% de los que ganan más, aquellos que ganan más de 362.900 dólares al año, obtendrán casi el 60% del beneficio de la CGT este año financiero, según un nuevo análisis publicado por la Oficina de Presupuesto Parlamentario.
Los beneficios también están muy sesgados hacia los australianos mayores.
Esto significa que recuperar el descuento CGT traería un reequilibrio muy necesario al sistema tributario, dijo Brendan Coates, director del Programa de Seguridad Económica y de Vivienda del Instituto Grattan.
Los economistas coinciden abrumadoramente en que el 50% es demasiado generoso y debería reducirse. o incluso extinto Volver al régimen anterior a 1999, donde las ganancias de capital sólo se ajustaban a la inflación.
Recortar el descuento sobre las plusvalías “daría a esta nación un sistema fiscal menos discriminatorio”, afirmó Chris Richardson, economista independiente.
Greg Kaplan, Matthew Moltman y Matt Nolan del Instituto E61 coinciden en que las exenciones actuales para las ganancias de capital deben cambiar porque “compensa en exceso a las personas con ingresos altos y compensa insuficientemente a las personas con ingresos bajos”.
“Esto no sólo es injusto, sino que distorsiona la forma en que los australianos trabajan, ahorran, invierten y financian sus inversiones, creando mayores costos de productividad y reduciendo la capacidad del sistema tributario para recaudar los ingresos necesarios”, escriben.
¿Pero supondrá una gran diferencia en los precios de la vivienda?
Los economistas no creen que así sea.
Varios trabajos de investigación sugieren que reducir las exenciones fiscales a la propiedad para los inversores reduciría el valor de las viviendas entre un 1% y un 4%.
Para aquellos que se sienten excluidos del mercado inmobiliario, eso es ciertamente mejor que nada.
Pero eso es poco teniendo en cuenta que los valores de las propiedades aumentaron un 10% el año pasado.
Sin embargo, hay más en la historia.
Puede parecer contradictorio, pero Coates señala una investigación que sugiere que eliminar el apalancamiento negativo y reducir a la mitad el alivio del CGT para los propietarios podría aumentar las tasas de propiedad de viviendas en tres puntos porcentuales y contribuir en gran medida a revertir una tendencia de una década.
Esto se debe a que los inquilinos tendrán menos probabilidades de ser superados por los inversores, quienes tienen menos probabilidades de poner su dinero en el mercado inmobiliario con margen.
Hugh Hartigan, ex jefe de investigación de Housing Australia, estuvo de acuerdo en que los comentarios sobre el impacto del impuesto en la asequibilidad general de la vivienda fueron “desproporcionados”.
“No veremos un gran impacto en los precios y la asequibilidad, pero probablemente cambiaremos la estructura del mercado inmobiliario”, afirma.
“No se tiene ningún efecto material sobre el nivel de demanda (de vivienda al reducir la exención fiscal para los inversores); se cambia esa estructura de demanda”.
En otras palabras: “Probablemente habrá menos inversores y probablemente más propietarios de viviendas”.
Esto es algo que la mayoría de nosotros podemos respaldar y subraya el potencial de la reforma de la CGT como herramienta para volver a inclinar la balanza hacia la vivienda como refugio en lugar de como inversión.
Aun así, los economistas dicen que los cambios al sistema CGT no deberían verse únicamente a través del lente del mercado inmobiliario.
“El área principal de esta reforma es que ayuda a fijar el resultado final del presupuesto y reducir la disparidad presupuestaria”, dijo Coates.
Cuánto mejorará esto los resultados del Commonwealth depende de qué tan profundamente reduzcan el descuento de la CGT y, en el corto plazo, si lo harán retroactivo.
Coates estima que reducir a la mitad la exención del CGT y aplicarla a todas las inversiones nuevas y existentes ahorraría unos considerables 6.500 millones de dólares este año financiero.
Si la asequibilidad de la vivienda es la cuestión primordial, ese dinero podría utilizarse para aumentar el apoyo al alquiler del Commonwealth o financiar más viviendas sociales, afirma.
Alternativamente, se puede utilizar para reducir el impuesto sobre la renta personal o saldar deudas. Ambos mejorarán la equidad intergeneracional del presupuesto.
Pero Hartigan cree que cualquier cambio debería respetarse para respetar el hecho de que las personas han tomado decisiones de inversión basadas en reglas como las suyas.
Si se aplica el mismo enfoque en 2019, la reforma tendría suerte de generar mil millones de dólares en los próximos cinco años, o antes. Costo de la OBP Sin guía.
Cualesquiera que sean los pasos que el Partido Laborista decida dar respecto de la reforma de los descuentos de la CGT, irán en la dirección correcta.
Patrick Commins es corresponsal de economía de Guardian Australia
