Los funcionarios de Oakland tienen una nueva aceptación en un controvertido programa de vivienda que no siempre ofrece precios asequibles.El
En toda California, las ciudades han firmado un plan de financiación mediante el cual se compran edificios a precio de mercado y probablemente se vuelven a alquilar a precios asequibles para maestros, enfermeras y otros trabajadores de ingresos medios. En cambio, los acuerdos a menudo enriquecen a los inversores y desarrolladores de bonos durante la exención de tarifas cortas, y obligaron a los gobiernos locales a perder millones en impuestos a la propiedad, según mostraron las investigaciones de la agencia de noticias.
A medida que el alquiler vuelve a aumentar en Oakland, la ciudad le está dando una segunda mirada al programa. Sin embargo, a diferencia de otras ciudades, muchos firmaron el programa cuando el programa es nuevo e inimaginable, los funcionarios aquí se están beneficiando de las enseñanzas que otras ciudades han aprendido. Esperan que este programa evite otros descuentos financieros.
“Los dos problemas principales que hemos visto con el acuerdo anterior”, dijo Kaleb Smith, un analista de políticas senior en Oakland, dijo que la ventaja del público fue capturada adecuadamente y aseguró la estabilidad financiera del acuerdo. “Estas directrices propuestas son un conjunto de valores básicos para proyectos de vivienda de ingresos medios que pueden mostrar beneficios públicos que superan claramente los costos relacionados”.
Los acuerdos de vivienda para personas de ingresos medios terminados con bonos comenzaron por primera vez en California en 2019, emitieron bonos de estas agencias y eran propietarios de la propiedad. Se paga una tarifa por el proyecto al patrocinador del proyecto para concertar el contrato.
Dado que la propiedad es propiedad de una agencia gubernamental, está exenta del impuesto a la propiedad. En la ciudad donde se haya aprobado el proyecto, también será necesario firmar el acuerdo para confirmar la deducción del impuesto a la propiedad, que puede valer varios miles de dólares al año.
En teoría, entre el 5% y el 120% de los ingresos medios del campo para limitar los ahorros en el impuesto a la propiedad patrocinado por el proyecto – por ejemplo entre $ 87.550 y $ 134.250 para una sola persona del condado de Aladda.
La agencia de noticias descubrió que a pesar de miles de impuestos a la propiedad incautados, varios de estos proyectos para ingresos medios no lograron proporcionar ahorros significativos a los inquilinos. Los inversores han cuestionado que muchos proyectos hayan liberado a los inquilinos del alquiler de mercado.
Algunos de estos proyectos de bonos implicados en el aumento de tarifas más bajas que la deuda adicional y las expectativas también están en crisis financiera.
Mientras tanto, los proyectos patrocinados y los financiadores han cosechado millones de cosechas. En la región del Golfo, cuatro acuerdos de vivienda para personas de ingresos medios han generado 25 millones de dólares para los patrocinadores de proyectos y los bonos emitidos por banqueros y agencias legales han generado más de 48 millones de dólares en comisiones. Los intereses cobrados por los inversores en bonos también están exentos del impuesto sobre la renta estatal y federal, lo que supone una gran ventaja en California, donde la tasa de renta puede ser superior al 50% para las personas con mayores ingresos.
Según un informe reciente del apartamentolista, La tarifa de San Francisco ha aumentado un 12% El año pasado, cuando los trabajadores de IA se trasladaron a la ciudad, se creó una nueva demanda de viviendas. Si este auge tecnológico es algo así como el final, los alquileres aumentan en Oakland, donde la tarifa ha comenzado a subir nuevamente después de un año de recesión.
Como los precios de los inmuebles residenciales en Oakland todavía están desconectados, la ciudad ve la oportunidad de adquirir propiedades a precio de mercado con descuento y convertirlas en viviendas mediante el modelo de financiación con bonos.
Sin embargo, en lugar de centrarse en inquilinos de hasta el 120% de sus ingresos, Oakland sólo se centrará en ellos en un 80% o menos. Además, los proyectos deben demostrar que el ahorro de alquiler de los inquilinos equivale al menos al 5% del impuesto a la propiedad. Los honorarios de los administradores del proyecto también estarán ligados al 3% de la calidad de la propiedad.
La ciudad también operará el programa como piloto, de modo que más de 600 unidades no puedan adquirirse y convertirse en viviendas para personas de ingresos medios. Los trabajadores de la ciudad asumieron que Oakland podría perder alrededor de $ 960,000 al año, lo que no es trivial en una ciudad que depende de que los votantes aprueben. El impuesto predial anual asciende a 40 millones de dólares. En 2026 para cerrar un gran déficit presupuestario. El distrito escolar unificado de Oakland y otras agencias tributarias como el condado de Aladda perderán 1,32 millones de dólares al año en impuestos a la propiedad. En conjunto, serán más de 68 millones de dólares durante la vigencia de 30 años del bono.
A lo largo de los años, varias empresas privadas acudieron a Oakland para discutir el acuerdo de financiación de bonos, pero no afectaron a la ciudad. Después de que Oakland Real Estate llegó a Martin Group, comenzó a buscar nuevamente en 2021, que era un modelo de financiamiento de bonos para personas de ingresos medios y propuso adquirir una propiedad de 224 unidades cerca de Lake Merit en los suburbios. Martin Group finalizó el plan y compró 19th y Harrison con financiación personal en 2025 61 millones de dólares en enero de 2025, Aproximadamente la mitad de lo que se evaluó la propiedad hace aproximadamente un año.
Las estrictas reglas de Oakland pueden reducir la aplicación del programa a los desarrolladores. Las agencias involucradas en estos acuerdos de vivienda de mediana edad han luchado con éxito contra la legislatura estatal para controlar la industria, alegando que límites estrictos a los alquileres harían imposible financiar los proyectos.
Smith dijo que en Oakland se ofrecieron a la venta edificios de apartamentos construidos más recientemente, por lo que este acuerdo para “ingresos medios” puede tener más potencial, dijo Smith. La ciudad está revisando una propuesta sobre el proyecto de vivienda para estudiantes de 57 unidades 4400 Martin Luther King Jr. donde hay construcción. Suelo Durante el año pasado, bajo el modelo financiado con bonos.
