Los temores de que los compradores primerizos con pequeños depósitos encuentren que sus hipotecas valen más que sus casas pueden verse tranquilizados por nuevos datos que muestran que la caída de los precios se concentra en el extremo superior de los mercados inmobiliarios de Sydney y Melbourne.
Las preocupaciones sobre el aumento de la inflación, las tasas de interés y las consecuencias económicas del conflicto de Medio Oriente han ayudado a deprimir los precios de la vivienda en las dos ciudades más grandes del país.
Los economistas de la CBA causaron revuelo a principios de este mes cuando predijeron que los precios eventualmente caerían entre un 6% y un 7% en Sydney y Melbourne en 2026.
La crisis de asequibilidad de Australia significa que los compradores de primera vivienda a menudo piden préstamos por encima de sus posibilidades. Se necesita más de una década para ahorrar un depósito del 20% en una casa mediana en Sydney y los nuevos participantes generalmente encuentran una manera de comprar con un depósito menor (como el banco de mamá y papá).
Y a medida que los precios de las viviendas en Sydney y Melbourne comienzan a caer, surgen preocupaciones por decenas de miles de potenciales compradores de primera vivienda que -a menudo con la ayuda del plan de garantía del 5% del gobierno- pronto descubrirán que deben más de lo que vale la casa.
Una serie de parlamentarios y senadores liberales han dado la alarma sobre los jóvenes australianos que, en palabras del parlamentario liberal Andrew Hastie, “confían en sus ojos” y ahora están “mirando hacia abajo el barril de la equidad negativa”.
Gerard Berg, jefe de investigación de Kotality, disipó estos temores.
“Siempre es difícil saber dónde están comprando los compradores de primera vivienda, pero sabemos que es probable que esté en el 25% inferior del mercado, sólo desde el punto de vista de la asequibilidad”, dijo Berg.
“Esto es evidente tanto en Sydney como en Melbourne, donde los precios de las viviendas (más baratas) subieron un 0,4% en Sydney y un 0,2% menos en Melbourne en los tres meses hasta mayo, significativamente más fuertes que el cuartil superior o la tendencia media del mercado”.
Berg dijo que todavía era posible que algunos compradores recientes se encontraran en una situación en la que su casa valiera menos de lo que vale ahora, especialmente si compraron cerca del límite de precio de Sydney de 1,5 millones de dólares recientemente levantado bajo el esquema de garantía del 5%.
“Si vemos una recesión como las más grandes que hemos visto en el pasado, existe el riesgo de que algunos compradores que compraron en lo más alto del mercado con un esquema de depósito del 5% se encuentren con un capital negativo.
“La pregunta es ¿qué tan riesgoso es? Mucha gente habla de esto como una gran crisis existencial con enormes implicaciones. Pero si te obligan a vender, es un gran problema”.
Berg dice: “Ciertamente no sugeriría que (el valor negativo) sea una experiencia agradable y que lo pondrá a uno en una crisis personal. Pero los propietarios de viviendas que tienen empleo deberían poder soportar períodos de valor negativo, sabiendo que la historia dice que la recesión será relativamente corta”.
Angus Moore, economista senior de REA Group, estuvo de acuerdo en que la caída de los precios hasta ahora se ha producido en los suburbios caros como Sydney y los suburbios del este de Melbourne, no el coto de caza habitual para los compradores por primera vez.
Si bien es probable que las preocupaciones por la asequibilidad respalden una menor demanda inmobiliaria, Moore dijo que era posible que los cambios en la CGT y el apalancamiento negativo propuestos en el reciente presupuesto pudieran significar menos inversores en gangas y más peso sobre los precios.
“Una razón aún más importante para pensar en la equidad negativa es que puede limitar las opciones de las personas”, dijo Moore.
“Cuando la gente tiene problemas con su hipoteca, es cuando usted se mete en problemas. Cuando el patrimonio es negativo, es difícil refinanciar o vender y mudarse”.
“La buena noticia es que el desempleo es muy bajo y las tasas de morosidad son bastante bajas. Lo que significa que el riesgo de que la gente no pueda pagar su hipoteca no es tan alto”.
