A medida que el mercado inmobiliario de Australia entra en recesión, los compradores de primera vivienda están retrocediendo y la demanda de los inversores se está desacelerando en todas las propiedades excepto en las nuevas.
Las investigaciones muestran que los mercados están cambiando, casi dos meses después de un tercer aumento consecutivo de las tasas de interés y una amplia reforma fiscal.
Esto es lo que nos dicen los datos.
Los clientes se enfrían
Los compradores de primera vivienda se están echando atrás ante el aumento de las tasas de interés, poniendo fin a un aumento de la demanda respaldado por el plan de depósitos del 5% del gobierno.
La Oficina Australiana de Estadísticas informó que representaron más de 10.000 nuevos préstamos al mes desde que se amplió el plan en octubre.
La agencia de crédito Equifax informó que las solicitudes de préstamos hipotecarios en mayo disminuyeron un 10,9% en comparación con mayo de 2025, mientras que las solicitudes por primera vez disminuyeron un 13,4%.
El mercado de préstamos experimentó una caída del 20% en las solicitudes de primeros préstamos hipotecarios en junio en comparación con el mismo mes de 2025.
Otra forma de rastrear la actividad de nivel inicial es comparar el crecimiento de los precios de las viviendas elegibles para el popular esquema de depósito del 5%.
Las viviendas con un precio inferior a 1,5 millones de dólares son elegibles en las ciudades de Nueva Gales del Sur, 1 millón de dólares en el sureste de Queensland, 950.000 dólares en Melbourne y Geelong, 850.000 dólares en Perth, 900.000 dólares en Adelaida y 700.000 dólares en varias regiones de Hobart.
Los datos de la plataforma de información sobre propiedades Quotaly, obtenidos exclusivamente para Guardian Australia, mostraron que los precios de las propiedades fuera del límite de precios del plan comenzaron a caer en abril.
Las propiedades por debajo de los límites máximos subieron bruscamente de precio durante mucho tiempo, pero comenzaron a bajar en junio.
La agente de compradores de Brisbane, Lorraine Jones, dijo que solo había visto salir a unos pocos compradores de primera vivienda, a pesar de que la tranquilidad del mercado jugaba a su favor.
“Los compradores primerizos lo están esperando… y no están aprovechando la oportunidad”, dijo Jones.
El aumento de las tasas de interés del Banco de la Reserva ha elevado las tasas promedio anuales de nuevos préstamos por encima del 6%, lo que probablemente obligó a algunos compradores de primera vivienda a darse por vencidos.
Jones dijo que la caída de los precios también ha asustado a los compradores.
“Cuando el mercado colapsa, se asustan”, dijo.
“Los compradores primerizos hacen ofertas agresivas cuando el mercado está caliente, pero retroceden en el momento en que el mercado se enfría”.
La demanda de propiedades caras se desplomó
Mientras que las viviendas más asequibles están empezando a enfriarse, las viviendas más caras de Australia están registrando profundas caídas.
Los precios de las viviendas de lujo están cayendo en Sydney, Melbourne y Canberra. El cuartil superior de Sydney (el 25% superior del mercado) experimentó una caída de precio medio de casi 90.000 dólares en los últimos tres meses.
Los cuartiles superiores estaban formados por viviendas con precios de alrededor de 1,8 millones de dólares o más en Sydney, 1,1 millones de dólares en Melbourne, 1,4 millones de dólares en Brisbane, 1,2 millones de dólares en Adelaida y 1,3 millones de dólares en Perth.
En Hobart, donde la mayoría de los precios de la vivienda siguen subiendo, el cuarto superior del mercado vio cómo los precios retrocedían en los tres meses hasta junio. La menor demanda se tradujo en un crecimiento más lento de los costosos precios de las propiedades en Brisbane, Adelaide y Perth.
Jones dijo que los compradores de Brisbane se habían vuelto cada vez más selectivos con las propiedades de alto precio, buscando y pasando por alto casas completamente renovadas o grandes descuentos en casas que necesitaban mejoras.
“Las cosas sin renovar están ahí y el precio bajará un poco”.
Pero los compradores tal vez no sean tan exigentes con las viviendas más asequibles, afirmó.
“Probablemente esté sucediendo más en el extremo superior que en el extremo inferior”.
Después de la circulación del boletín
Los inversores están gastando
A mediados de mayo, el presupuesto federal puso fin al acceso al apalancamiento negativo para los inversores que compran viviendas existentes. Según el informe del Banco Nacional de Australia, los bancos han reducido la capacidad de endeudamiento de los inversores en aproximadamente un 20%.
Los préstamos a inversores crecieron a una tasa anualizada del 10,3% en mayo, la tasa más rápida en una década, según mostraron los datos del Banco de la Reserva. El Commonwealth Bank, ANZ, Macquarie y Westpac fueron los que otorgaron la mayor cantidad de préstamos, según mostraron los datos regulatorios.
Westpac dijo que los préstamos a inversores cayeron en una quinta parte con respecto al presupuesto hasta mediados de junio, mientras que la demanda de propietarios-ocupantes se mantuvo estable.
Antes del presupuesto, los inversores habían aumentado casi un 40% los préstamos para nuevas viviendas en los principales bancos. La directora ejecutiva de consumidores de Westpac, Caroline McCann, dijo que los inversores habían caído a un promedio histórico de alrededor del 33% de los préstamos bancarios en junio.
“Esperamos que la gente se quede quieta un poco cuando entiendan las reglas”, dijo McCann.
Los inversores están comprando nuevos
Los inversores estarán interesados en comprar viviendas nuevas gracias al presupuesto que ofrece exenciones fiscales a las propiedades existentes.
Las reformas laborales permiten a los inversores que compran o construyen nuevas residencias seguir orientándolas negativamente y, cuando las venden, elegir entre exenciones fiscales sobre las ganancias de capital nuevas o antiguas.
Los datos del mercado de préstamos indican que las viviendas nuevas están sobreviviendo a la desaceleración del gasto de los inversores, y las corredurías aceptaron un 31% más de solicitudes de dichos inversores en junio que en junio pasado.
Las nuevas construcciones también aumentaron como proporción, del 4,5% del total del mercado de préstamos en 2025 al 7% del total en 2026. Esto es pequeño pero significativo, ya que los datos nacionales de ABS muestran que las nuevas construcciones representaron solo el 4% de todos los préstamos de inversores desde principios de 2025.
Nick Marino, jefe de ventas de Super, un promotor inmobiliario en el suroeste de Sydney, dijo que la recesión estaba afectando al mercado de nuevas construcciones, con una disminución de las consultas y algunos promotores ofreciendo descuentos de 20.000 dólares.
Pero quienes buscan una nueva casa en la periferia urbana están ansiosos por comprarla, dijo Marino. Los inversores se mantuvieron firmes y representaron el 20% del negocio de Swapland.
“Nuestras transacciones son muy, muy saludables”, dijo Marino. “Estamos empezando a ver más inversores entrando al mercado, pero es un mercado complicado”.
Las ventas de viviendas han bajado
La señal más obvia de volatilidad del mercado es una disminución en las ventas en subasta, lo que deja más viviendas en el mercado.
Desde finales de mayo, menos de la mitad de las casas que se subastan cada semana se han vendido con éxito. La tasa es aún más baja en Sydney.
Por temor al fracaso, los vendedores están firmando contratos antes del día de la subasta, y alrededor del 40% de las viviendas cotizadas se venden antes de la subasta. Aquellos que no pueden realizar la preventa cancelan sus subastas más temprano ese mismo día, y cada semana se retira alrededor del 20% de las subastas programadas.
Las ventas totales de viviendas en las capitales cayeron un 16,2% en los tres meses hasta junio en comparación con el mismo período del año pasado, dijo Tim Lawless, director de investigación de Kotality.
Aumentó de 28 a 30 días al año hasta mayo, poniendo más viviendas en el mercado. Los nuevos listados han disminuido, pero la acumulación significa que hay más casas en el mercado, y la oferta de publicidad aumentó un 11% en lo que va del año en junio.
“Los compradores ahora tienen más stock para elegir y menos urgencia en la toma de decisiones”, dice Lawless.
