Los gimnasios de alta gama ya no son sólo lugares para sudar.
Los más exclusivos no sólo ofrecen equipos de última generación, clases de ejercicios y vestidores espaciosos con toallas frescas con aroma a eucalipto y jabones sofisticados, sino también “terceros espacios”, lugares fuera del hogar y el trabajo donde las personas pueden socializar y socializar. . Esto significa que los gimnasios ahora son centros de entretenimiento y espacios para eventos. Son salones y spas. Son hoteles y lugares de trabajo. Y tienen guarderías.
En Chelsea Piers, Nueva York, un complejo deportivo y de entretenimiento a lo largo del río Hudson, los miembros pueden hacer ejercicio antes, entre o después de una sesión de ejercicio en el salón del gimnasio y en el espacio de trabajo conjunto, que se abre hasta techos de 44 pies y pisos de agua. . See Gym también organiza eventos para miembros, como charlas de autores y clases y talleres creativos. Cerca de allí, el gimnasio de alta gama Equinox abrió un hotel en Hudson Yards en 2019 y tiene planes para abrir más hoteles en América del Norte, Europa y Oriente Medio.
En Life Time, un gimnasio que se anuncia a sí mismo como una versión “club de campo” de un club de salud, los miembros pueden dejar a sus hijos antes de hacer ejercicio pagando una tarifa y obtener una oficina privada o un escritorio dedicado a Herman Miller en un espacio designado conocido como Trabajo de por vida. Las membresías laborales de por vida incluyen acceso al gimnasio y le costarán entre unos cientos y miles de dólares al mes, según el tipo de espacio de trabajo que desee y la ubicación.
Los gimnasios, muchos de los cuales alguna vez fueron instalaciones adjuntas a un hotel o edificio de oficinas, ahora han cambiado la situación y se han convertido en atracciones estrella, ofreciendo habitaciones de hotel y espacios de trabajo como parte de su atractivo. Estas instalaciones requieren mucho espacio, y este es un momento ideal para proyectos que requieren grandes espacios comerciales: un sector inmobiliario comercial inestable con altas vacantes ha abierto oportunidades para grandes gimnasios, ya que los propietarios necesitan desesperadamente inquilinos ancla. para ayudar a que las propiedades residenciales y de oficinas sean más atractivas para quienes puedan hacerlo.
“Se están abriendo metros cuadrados que nunca antes habían existido: espacio para oficinas en el segundo o tercer piso que nunca antes habría tenido porque era una firma de impuestos o un banco”, dijo Sam Bernstein, director de operaciones de Chelsea Sam Bernstein. Pero no van a volver. Nuestro mundo se está expandiendo”.
En Nueva York, una ciudad conocida por su falta de espacio, la muerte de los grandes almacenes y las oficinas ha dado paso a los gimnasios de lujo. Han podido ocupar grandes espacios comerciales que oscilan entre 30.000 y 175.000 pies cuadrados, celebrando contratos de arrendamiento a largo plazo, a menudo antes de que se construya el espacio.
Equinox tiene 41 ubicaciones en Nueva York con un promedio de alrededor de 43,000 pies cuadrados, en comparación con gimnasios de gama baja como Planet Fitness, que tienen un promedio de alrededor de 15,000 pies cuadrados, y New York Sports Club, alrededor de 25,000, según Trepp, una firma de datos de bienes raíces comerciales. . , que compara los préstamos titulizados con el tamaño de un gimnasio de Nueva York.
Las instalaciones de los gimnasios tienen un historial de propiedades subutilizadas y de ocupación de espacio. Pueden expandirse a espacios que tradicionalmente no son deseables en el mundo inmobiliario, utilizando salas sin ventanas debajo del nivel de la calle como vestuarios o espacios para clases de ejercicio en grupo. Chelsea Piers aprovechó los muelles en desuso en el lado oeste de Manhattan para construir un complejo emblemático de 150,000 pies cuadrados en 1995, equipado con una piscina de seis carriles y 75 pies; un muro de piedra; y tres canchas de baloncesto.
Life Time comenzó en Minnesota en 1992 y ahora cuenta con 1,4 millones de miembros pagos y más de 200 ubicaciones en todo el país, principalmente en los suburbios. Ocupó más de 54,000 pies cuadrados en la ubicación de Penn 1 en el centro de Manhattan, con siete canchas de pickleball y espacio más que suficiente para asientos tipo cafetería y un bar, donde los miembros pueden servir cerveza y otras bebidas y verse jugar unos a otros. Sus otras ubicaciones en Nueva York tienen un promedio de alrededor de 41,000 pies cuadrados. Su primer trabajo de Lifetime en Nueva York llegará a la Torre de Brooklyn el próximo año, que también ofrecerá 110.000 pies cuadrados de espacio para sudar.
El precio de la próxima ubicación en Nueva York aún no se ha determinado, pero Lifetime Work en Ardmore, Pensilvania, cobra $588 por una membresía de lounge, $776 por un escritorio y $1,958 por una oficina privada. Una membresía de Chelsea Piers comienza en $220 por mes en Nueva York; La compañía se negó a compartir el número de sus miembros. Equinox no respondió a las solicitudes de entrevista para este artículo.
Lifetime y Chelsea Piers pueden conseguir estos grandes espacios en gran parte porque firman contratos de arrendamiento con una duración de 20 a 25 años, con opciones de prórroga al final de sus contratos. La mayoría de los arrendamientos comerciales en Nueva York son de cinco a 15 años, y los arrendamientos de oficinas pueden durar hasta 10 años.
“Cuando empiezas a ver esto con estos plazos de arrendamiento realmente largos u opciones de extensión, es porque el desarrollador paga grandes costos fijos por adelantado”, dice Cameron LaPointe, profesor asistente de finanzas en la Escuela de Administración de Yale. “Están tratando de adaptar la propiedad de cierta manera al inquilino”.
Esto se puede ver, por ejemplo, en la ubicación de Chelsea Piers en el centro de Brooklyn, donde lo primero que un visitante ve (y huele) es una piscina de tres carriles y 75 pies. Bernstein dijo que el equipo de arquitectura y diseño de interiores de la compañía trabajó estrechamente con el desarrollador TF Cornerstone para reforzar la piscina con vigas de acero que son visibles a través del techo de una sala de ejercicios grupales directamente debajo.
El director ejecutivo de Life Time, Bahram Akradi, dijo que la estrategia de la compañía era “intentar controlar 40 o 50 años” de sus espacios existentes. Una vez que expire su contrato de arrendamiento actual, la empresa tiene la opción de extenderlo por otros 25 años. Chelsea Pierce también tiene la opción de ampliar el acuerdo a seis ubicaciones en la ciudad, dijo Bernstein.
Akradi afirmó que diseñar un gimnasio Life Time “no es como una tienda Aritzia que se puede convertir en una tienda Alo”.
“Es una estructura más compleja, por lo que es necesario tener una visión a largo plazo”, dijo, refiriéndose al tipo de espacio requerido para todas las comodidades, como gimnasios de lujo como canchas de baloncesto, piscinas frías y grupos. . Salas de ejercicios diseñadas para todo, desde hot yoga hasta clases de spinning.
Para ejecutar esa visión, Life Time redujo el personal de su oficina corporativa durante la pandemia y eliminó puestos de ventas y promociones de membresía, permitiendo que las comodidades de los clubes hablen por sí mismas, dijo Akradi.
Life Time y otros gimnasios de alta gama se han recuperado después de un momento difícil durante la pandemia, cuando las tasas de membresía cayeron y el 25 por ciento de todos los gimnasios y estudios cerrarán en 2021, según el grupo industrial National Health and Fitness Alliance.
Sin embargo, es difícil predecir si los desarrolladores seguirán gastando mucho en gimnasios, dijo LaPointe, especialmente con los arrendamientos dentro de décadas. Un área de preocupación que podría poner en riesgo la recuperación actual es la inflación persistente, dijo Chris Hudgins, analista de investigación de S&P Global Market Intelligence. Señaló las altas cuotas de membresía como un posible problema para los consumidores si la inflación continúa aumentando.
Pero para Akradi, el negocio iba tan bien que “cuando miras nuestras cifras de 2024 y 2025”, refiriéndose a las tasas de membresía y las ventas de compras en gimnasios, sentirás como si la pandemia “nunca hubiera sucedido”.
“Hemos reinventado el negocio en ese tiempo y es significativamente mejor que antes”, afirmó.
